Mesures d'urgence pour la politique du logement

Copropriété

Transformation d’un grenier en appartement

QUESTION : Je souhaite transformer un grenier qui m'appartient (partie privative) en appartement. Le règlement de copropriété n'indique que la nature des lots ; il ne précise pas les modes d'utilisation possibles des lots. Dois-je soumettre ce projet à l'assemblée générale ? Dans l'affirmative, à quelle majorité doit être prise la décision ?

REPONSE :
Le règlement de copropriété se contentant d'indiquer la nature du lot, le changement d'affectation est permis sans autorisation particulière de l'assemblée générale s'il n'est pas contraire à la destination générale de l'immeuble et qu'il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. Par contre, s'il est contraire à la destination générale de l'immeuble ou qu'il porte atteinte aux droits des autres copropriétaires, l'unanimité des copropriétaires est requise.

Tout d'abord, précisons que si le règlement avait comporté des règles particulières concernant les modes d'utilisation possibles de votre lot, ces clauses auraient dû être respectées si les restrictions ainsi apportées par ces clauses aux droits des copropriétaires sur leurs lots étaient justifiées par la destination de l'immeuble (Cass., 3ème civ., 24 octobre 1990).

Vous concernant, le règlement de copropriété se contente d'indiquer la nature du lot (" grenier "). Dans ce cas, peut-on transformer un grenier en appartement et donc l'affecter à un autre usage ?

L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que " chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. "

Le copropriétaire désireux de changer l'affectation de son local accessoire (grenier, cave, débarras...) doit donc remplir ces deux conditions cumulatives.

Pour autoriser un changement d'affectation, les juges du fond vérifient que le changement d'affectation ne portera pas atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits des autres copropriétaires. Pour cela, ils disposent d'un pouvoir souverain d'appréciation.

Par exemple, concernant la condition tenant à la destination de l'immeuble, il peut être interdit d'exercer une activité autre que commerciale dans un immeuble à usage exclusivement commercial (Cour d'appel de Douai, 13 février 1995). A l'inverse, un grenier peut être aménagé en studio si l'immeuble était déjà utilisé à titre d'habitation (Cour d'appel de Paris, 23ème chambre A, 17 octobre 1989).

Pour ce qui est du respect des droits des autres copropriétaires, la règle est que les activités créant pour les autres copropriétaires des inconvénients (bruits, odeurs...) excédant les inconvénients normaux du voisinage sont prohibées.

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