Mesures d'urgence pour la politique du logement

Copropriété

Ordre du jour mal rédigé

QUESTION : Dans l'immeuble que j'occupe, le syndic a voulu faire voter les copropriétaires sur " le principe de la pose d'un interphone à la porte d'entrée ". Je trouve ce libellé très ambigu.

REPONSE :
Il est nécessaire que le libellé d'une résolution soumise au vote des copropriétaires soit très clair. C'est le meilleur moyen pour éviter les contentieux ultérieurs. L'article 9 du décret du 17 mars 1967 précise que la convocation des copropriétaires à l'assemblée générale contient l'indication des lieux, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée.
L'ordre du jour doit donc distinguer chacune des questions sur lesquelles doit délibérer l'assemblée de façon à ce qu'un vote ait lieu sur chacune séparément. Lorsque le rédacteur de l'ordre du jour utilise des formules vagues, cela ne répond pas à l'exigence du texte. Ainsi lorsque l'ordre du jour prévoit " l'étude d'une question ", cela ne permet pas à l'assemblée de prendre une décision, même si la décision n'est que de principe (Cass. Civ. 3e, 14 fév. 1984 Gaz. Pal. 31 mars 1985, p. 41). De même, la formule " décision à prendre compte tenu du changement d'assurance " n'est pas suffisamment précise (CA Paris, 15 mai 1996, Loyers et copr. 1996, n° 368).
Lorsque les copropriétaires souhaitent procéder en deux étapes, ce qui est surtout utile pour les travaux d'une certaine importance financière, il convient de réunir une première assemblée chargée de se prononcer sur le principe des travaux et, en cas de décision favorable, d'habiliter le syndic à traiter avec les professionnels pour l'étude technique et financière du projet. Cette décision (cf. G Vigneron, JCL Construction v° Copropriété fasc. 97 A n° 119), est purement conditionnelle et elle ne saurait engager d'ores et déjà les copropriétaires, ses effets sont subordonnés à la deuxième étape.
La deuxième assemblée est appelée à se prononcer sur les prévisions de dépenses à engager, les conditions de répartition entre les copropriétaires des dépenses de travaux et d'entretien ultérieur. La décision définitive est alors prise par cette deuxième assemblée qui adopte les propositions ou les refuse.
La Cour de cassation, dans un arrêt de 1984 (Cass. Civ. 3e, 14 fév. 1984, D 1984, IR p. 247) a bien précisé la portée de ce type de décision de principe, prise par une première assemblée. La première délibération ne fait pas naître immédiatement des engagements pour les copropriétaires puisqu'ils ne sont pas, à cette date, en mesure d'apprécier la portée financière des engagements et qu'en outre, ils n'ont pas reçu les notifications imposées par l'article 11 du décret de 1967 (les conditions essentielles du contrat proposé). Il en résulte que le syndic ne pourrait pas entreprendre l'exécution de la décision de principe avant sa confirmation par la deuxième délibération.
En conclusion, si votre assemblée n'a voté que le principe des travaux mais qu'elle ne s'est pas prononcée précisément sur un devis, sa décision ne peut pas être exécutée. Le syndic doit seulement procéder aux études préalables et en soumettre les résultats à une nouvelle assemblée pour une décision définitive

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