Lobbying UNPI

Fiscalité

Travaux importants

QUESTION :

J'envisage d'acheter un immeuble qui contient plusieurs dizaines de chambres meublées. Je voudrais les transformer en appartements. Il n'est pas prévu d'agrandir les surfaces ni de construire de cloisons. Ces travaux seront-ils déductibles ?

REPONSE :

Pour déterminer si des travaux correspondent ou non à des dépenses d'amélioration déductibles, il convient de s'attacher essentiellement à la nature et à l'importance de ces travaux plutôt qu'à leur coût.
Le principe est que sont déductibles des revenus fonciers les travaux d'amélioration des locaux d'habitation : on entend par là les travaux qui ont pour objet d'apporter à un local un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans cependant modifier la structure de l'immeuble.
En revanche, ne sont pas déductibles les opérations de construction ou de reconstruction : il s'agit des travaux qui comportent soit la démolition complète d'un immeuble suivie de sa reconstruction, soit des modifications importantes apportées au gros œuvre de locaux existants, soit l'aménagement à usage d'habitation de locaux préalablement affectés à un autre usage ou qui constituaient des dépendances d'un local d'habitation sans être eux-mêmes habitables (combles, garages, remises…), (D. Adm. 5-D-2225, n° 8, 15 sept. 1993).

Quant aux travaux d'agrandissement également non déductibles, il s'agit des travaux ayant pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants (Conseil d'État, 15 octobre 1980, RJF 1/81, n° 39).
La jurisprudence considère ces travaux comme étant des travaux d'amélioration : remplacement d'un carrelage au sol, l'installation d'un chauffage central, la réfection de l'installation électrique, certains déplacements de cloisons, le réaménagement de certaines ouvertures et du cloisonnement intérieur.
En conséquence, les travaux que vous envisagez doivent être déductibles dans la mesure où vous ne créez pas de surface habitable. Il convient en outre de ne pas modifier la structure de l'immeuble.
A titre d'exemple, vous pouvez vous appuyer sur une décision du Conseil d'État (9 mars 1988, Dt fiscal, 1 988,31, 1612) qui a admis que l'aménagement d'un hôtel meublé ancien en studios modernes sans atteinte au gros œuvre et sans modification de volume ou de surface, constituait des dépenses déductibles .

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