Lobbying UNPI

Baux d'habitation

Choix du prestataire pour l’entretien des appareils de chauffage :

QUESTION :

Je suis propriétaire bailleur d'une dizaine d'appartements dans une copropriété. Les baux prévoient que « le locataire souscrira un contrat d'entretien auprès d'une entreprise spécialisée pour faire entretenir, au moins une fois par an, toutes les installations de chauffage individuel et en justifiera à toute réquisition du bailleur ». Dans cette optique, je souhaiterais faire intervenir tous les ans un chauffagiste de mon choix dans ces appartements. Est-ce possible ?  

REPONSE :

En pratique, la plupart des baux contiennent, comme le bail proposé par l'UNPI, une clause type qui impose aux locataires de souscrire un contrat d'entretien pour les installations de chauffage individuel. La loi du 6 juillet 1989 n'interdit pas ce type de clause fréquente pour les chaudières de chauffage et de production d'eau chaude.

 

En raison des difficultés rencontrées par les bailleurs d'obtenir du locataire le respect de cette clause ainsi que les justificatifs correspondants, certains contrats posent une obligation supplémentaire aux locataires en leur imposant un professionnel déterminé.

 

L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 qui est d'ordre public, répute « non écrite » un certain nombre de clauses réductrices des droits des locataires.

 

Les interdictions prévues à l'article 4 ne sont pas limitatives et ont principalement pour but de protéger les libertés individuelles du locataire.

 

Le locataire est par exemple exonéré d'une stipulation lui imposant de souscrire son contrat d'entretien de chaudière auprès d'un prestataire choisi par le bailleur (Cour d'appel de Paris, 6ème ch. C, 4 mars 1997 : Loyers et copropriété mai 1997, n° 138 ; Annales des loyers 5-6/1998),

 

Dans cet arrêt, la Cour d'appel de Paris estime en effet que « par application de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de considérer comme non écrite la partie de la clause visant le choix du prestataire par le bailleur ».

 

Le locataire ne peut donc être contraint à souscrire un contrat d'entretien auprès d'une société désignée par le bailleur.

 

Cette solution a notamment été confirmée par un arrêt de Cour d'appel de Colmar : « s'il n'est pas contestable que l'entretien et les menues réparations incombent à l'attributaire du logement, celui-ci reste libre de choisir les moyens adaptés à l'exécution de ses obligations » (15 janvier 1998 : Loyers et copropriété décembre 1998, n° 295).

 

Au regard de la jurisprudence actuelle, est considérée comme abusive la clause imposant au locataire un prestataire déterminé. Vous pouvez seulement proposer à vos locataires le professionnel que vous avez retenu, sans pouvoir l'imposer.

 

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