Lobbying UNPI

Baux d'habitation

Départ du locataire pendant le délai de préavis :

QUESTION : En cas de congé, le locataire d'un local d'habitation vide est-il tenu des loyers et des charges pendant toute la durée du préavis ?

REPONSE :
La réponse est différente suivant que le congé émane du bailleur ou du locataire :

ð Si le congé est délivré par le locataire :

Le locataire peut délivrer congé à tout moment en respectant un délai de préavis de trois mois ou, par exception, d’un mois (articles 12 et 15-I de la loi du 6 juillet 1989).

L’article 15-I précise que le locataire « est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur » (voir aussi Cass., 3ème civ., 5 octobre 1999, n° 98-10162).

Le locataire est donc tenu du paiement du loyer et des charges pendant toute la durée du préavis. La seule exception à cette règle concerne la relocation du logement pendant la durée du préavis avec l’accord du propriétaire ; dans ce cas, le locataire qui a donné congé doit acquitter les loyers et les charges prorata temporis jusqu’au jour de prise de possession des lieux par le nouveau locataire.

Le seul moyen offert au locataire pour échapper au paiement des loyers et des charges pendant la durée du préavis est donc la relocation du logement pendant ce délai avec l’accord du bailleur. La Cour de cassation a ainsi jugé que si le propriétaire entreprend des travaux dans le logement après le départ du locataire, le locataire est redevable des loyers et des charges tant qu'aucun nouveau locataire n'a pris possession des lieux avec l'accord du bailleur avant l'expiration du délai de préavis (Cass., 3ème civ., 27 novembre 1990, n° 89-1104) 

ð Si le congé est délivré par le bailleur :

Le bailleur ne peut délivrer congé que pour la fin du bail en respectant un délai de préavis de six mois.

« Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur » (article 15-I de la loi de 1989).

Donc, par exemple, si le locataire quitte le logement deux mois avant la date d’expiration du bail, celui-ci ne paiera les loyers et les charges que pour les quatre premiers mois du délai de préavis, ce qui correspond à la durée effective d’occupation.

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