Mesures d'urgence pour la politique du logement

Baux commerciaux

Droit au renouvellement d'un bail commercial

QUESTION : A la recherche d'un local pour exercer mon activité commerciale, j'ai pris contact avec deux locataires qui souhaitent céder leur bail. Dans le premier cas, la cession du bail s'accompagnerait d'une cession du fonds de commerce alors que dans l'autre hypothèse, il s'agirait uniquement de la cession d'un bail tous commerces. Les deux baux expirant fin 2005, je voudrais savoir si dans ces deux situations la cession peut se faire sans l'accord du propriétaire et si je dispose d'un droit au renouvellement du bail à son expiration ?

REPONSE :
Suivant que la cession du bail s'accompagne ou non d'une cession du fonds de commerce, la réponse est différente.

 Ø En cas de cession du bail et du fonds de commerce (c'est-à-dire cession du bail et de la clientèle attachée au fonds de commerce) :

 Les clauses qui interdiraient au locataire de céder son bail et ses droits au statut des baux commerciaux à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise sont nulles (article L 145-16 du Code de commerce). Par contre, l'article L 145-16 ne s'oppose pas à l'insertion de clauses limitatives du droit de cession. Par exemple, une clause imposant la cession par acte notarié est valable.

En cas de non respect de ces clauses qui subordonnent la cession à des contraintes particulières, l'irrégularité peut entraîner le refus de renouvellement ou la résiliation du bail.

 Concernant le droit au renouvellement du bail, l'article L 145-8 du Code de commerce précise que pour bénéficier d'un tel droit, le fonds doit avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois dernières années.

En cas de cession du bail et du fonds de commerce, le cessionnaire peut se prévaloir de la durée d'exploitation du cédant pour compléter la sienne.

 En cas de cession du bail et du fonds de commerce, le propriétaire ne peut donc s'opposer à la cession et le cessionnaire dispose d'un droit au renouvellement du bail si le fonds a été effectivement exploité par lui et/ou par le cédant pendant les trois dernières années.

Ø En cas de cession du bail sans le fonds de commerce (par exemple, il n'y a pas cession du fonds de commerce si l'activité du cessionnaire est totalement différente de celle du cédant ou s'il n'y a plus de clientèle attachée au fonds) :

En pareil cas, l'article L 145-16 du Code de commerce ne s'applique pas et il est donc obligatoire d'obtenir l'accord du propriétaire pour la cession.

Si le propriétaire n'a pas donné son accord, la cession du bail est irrégulière et cela constitue un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction (voir article L 145-17 du Code de commerce).

Enfin, concernant le droit au renouvellement du bail, le cessionnaire ne peut pas joindre la durée de son exploitation à celle du cédant car il ne s'agit pas de l'exploitation du même fonds.

La solution est identique même si la cession a eu lieu avec l'autorisation du bailleur (Cass., 3ème civ., 6 octobre 1981) ou si le bail cédé était un bail tous commerces (Cass., 3ème civ., 4 mai 1994).

En cas de cession du bail sans le fonds de commerce, l'accord du propriétaire pour la cession est obligatoire et le cessionnaire ne peut se prévaloir d'un droit au renouvellement du bail que s'il justifie d'une exploitation pendant les trois dernières années.

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