Lobbying UNPI

Baux commerciaux

Révision triennale des loyers

QUESTION : En matière de baux commerciaux, quand et dans quelles conditions puis-je demander une première révision du montant des loyers ?

REPONSE :
Trois ans après la date d'entrée dans les lieux du locataire, le bailleur peut former une demande en révision du montant du loyer. Le nouveau loyer ne dépasse pas en principe un " loyer plafond " lié à la variation de l'indice du coût de la construction. Toutefois, en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et de variation de plus de 10 % de la valeur locative due à cette seule modification, le loyer du bail révisé peut être fixé selon la valeur locative.

Tout d'abord, la révision peut se faire à l'amiable entre le bailleur et le preneur.

A défaut d'accord, une demande en révision du montant du loyer peut être formée si le loyer est applicable depuis au moins trois ans. La majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder l'évolution de l'indice INSEE du coût de la construction (article L 145-38 du Code de commerce).

Face à ce principe de plafonnement des loyers révisés, il existe toutefois une exception : l'évolution des facteurs locaux de commercialité. Pour faire exception à ce plafonnement, la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité doit " avoir entraîné par elle-même " une variation de la valeur locative de plus de 10 %.

Le caractère " matériel " de la modification implique une transformation (constructions, créations, installations, suppressions, démolitions...) et non une simple évolution naturelle de l'un des éléments de la commercialité. L'ouverture de magasins, d'entreprises, de marchés ou encore la construction d'immeubles peuvent être retenues comme étant des facteurs locaux de commercialité.
En cas de " modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative " (article L 145-38 du Code de commerce), vous pouvez donc proposer à votre locataire un nouveau loyer fixé selon la valeur locative.

S'il conteste ce montant, l'action pourra être portée devant le tribunal de grande instance qui fixera le nouveau loyer.

Si les conditions de l'article L 145-38 sont remplies, le loyer du bail révisé sera fixé selon la valeur locative à la lumière des critères énoncés par l'article L 145-33 du Code de commerce (c'est-à-dire les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage).

Dans le cas contraire, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne pourra excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction.

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