Lobbying UNPI

Baux d'habitation

Tromperie du bailleur sur l'identité du locataire

QUESTION : J'ai signé il y a un an un bail avec une personne salariée en contrat à durée indéterminée. Or, il s'avère que depuis le début de la location, le logement n'est pas occupé par cette personne, mais par une autre personne sans revenus fixes. A aucun moment, je n'ai été avisé de ce changement de locataire. Puis-je obtenir la résiliation du bail ?

REPONSE :
Il ressort d'un arrêt de la Cour d'appel de Toulouse du 23 mai 2000 qu' « en matière de bail, la personne même du locataire n'est nullement indifférente pour le bailleur ».

La Cour a donc considéré qu'un contrat de location était un contrat conclu intuitu personae, c'est-à-dire en considération de la personne.

Dans cette affaire, le bail a été signé par la mère de la véritable occupante, vraisemblablement parce qu'elle était plus solvable. En adoptant ce comportement, le propriétaire n'a pu se rendre compte de l'identité exacte de la personne à qui il louait son logement.

Comme il y a eu intention manifeste de tromper le propriétaire, la Cour d'appel de Toulouse a estimé que « le consentement du bailleur avait été trompé (...). Le contrat est donc nul et n'a jamais existé » (Cour d'appel de Toulouse, 3ème ch., 23 mai 2000, « Bauer c/ SCI Elvire »)

Dans une autre affaire, un candidat locataire s'était présenté comme salarié d'une société alors qu'il ne l'était plus depuis trois ans. Par ces manœuvres, cette personne avait trompé le bailleur « sur le montant, l'importance et la stabilité des ses ressources ». En produisant des bulletins de salaires datant de trois ans qui ne rendaient pas compte de sa situation actuelle, le locataire avait incité le bailleur à conclure le bail.

Etant donné l'importance du critère de la solvabilité dans le choix du locataire, la fausse qualité de salarié avait pu déterminer le consentement du bailleur. En déclarant faussement être salarié, le consentement était vicié. L'annulation du contrat a donc été prononcée (CA Paris, 6ème ch. B, 29 juin 2000, « Guyot c/ Valenza et a. »).

En cas de tromperie intentionnelle du bailleur sur l'identité du locataire ou sur ses qualités (qualité de salarié par exemple), les tribunaux prononcent en général la nullité du bail pour vice de consentement.

En effet, le dol (c'est-à-dire l'intention de tromper) est une cause de nullité du contrat comme le précise l'article 1116 du Code civil : « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé. »

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