Lobbying UNPI

Copropriété

Changement de dénomination du cabinet de syndic

QUESTION :

Sans avoir averti le syndicat des copropriétaires, notre syndic a changé de dénomination (il ne semble pas y avoir d'autre modification). Ne fallait-il pas une décision en assemblée générale ? Que devient la garantie financière ?

REPONSE :
Le mandat du syndic a un caractère strictement personnel, il est conclu intuitu personae.

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise : « Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer ».

Une réponse ministérielle souligne que « toute entité juridique nouvelle est inopposable au syndicat des copropriétaires qu'il s'agisse notamment d'une cession de fonds de commerce, d'une mise en location-gérance du fonds de commerce ou d'une opération de fusion absorption d'une société… » (JOAN Q 14 septembre 1998, p.5112).

 

Dans ce domaine, la jurisprudence est abondante. Nous rappelons ci-après les principales hypothèses qui peuvent se produire :

- Si la personne morale chargée de l'activité de syndic au sein de la copropriété a été absorbée, son mandat subsistera jusqu'à la publicité de la fusion-absorption au registre du commerce et des sociétés. La désignation de la société absorbante en qualité de nouveau syndic nécessitera une décision d'assemblée générale.

- Si le syndic en fonction, exerçant en qualité de personne physique, cède son fonds à une société, cette dernière ne peut lui succéder dans les fonctions de syndic qu'après avoir été désignée par l'assemblée (Cour d'appel de Paris, 23ème chambre, 24 janvier 1993).

- Par contre, il a été jugé qu'un changement d'actionnaire dans une société anonyme n'était pas contraire au caractère intuitu personae du mandat du syndic.

- Le changement de gérance de la société syndic peut également poser problème. Certes, l'entité juridique n'est pas modifiée, il n'y a pas substitution de société ; du moins l'événement peut-il inciter les copropriétaires à en tenir compte au moment où se posera la question du renouvellement. Il a été jugé que le décès de l'un des deux gérants de la société syndic ne constituait pas une cause d'expiration du mandat confié à une personne morale (CA Paris, 23ème ch., 1er mars 1994, « Syndicat 25 rue du Terrage à Paris c/ consorts Ivanov »).

- Enfin, une société anonyme, mandatée intuitu personae comme syndic, conserve cette qualité malgré le changement de sa dénomination et la retraite d'un associé, dès lors qu'il n'est pas porté atteinte à la structure même de la société ; l'extrait K bis démontrait par ailleurs que la personne morale initiale s'était bien perpétuée régulièrement au travers de ces changements (CA Paris, 23ème ch., section B, 10 janvier 2002, "Allain c/ Syndicat des copropriétaires du 49 rue Rochechouart, 75009 Paris"). 

 

Afin de parer à ce genre de situation, il est recommandé de prévoir toutes ces hypothèses dans le contrat de syndic et de préciser que si elles se présentent, l'assemblée générale devra être convoquée pour qu'elle prenne la décision qui lui convient.

Dans un premier temps, il convient donc de consulter le contrat de syndic pour vérifier si une disposition de ce type y figure (et dans ce cas, celle-ci devra être respectée).

A défaut d'une telle précision dans le contrat de syndic, le simple changement de dénomination du cabinet de syndic ne nécessite pas un vote en assemblée générale, sauf si ce changement est la conséquence d'une modification de l'entité juridique.

Quant à la garantie financière, elle suit bien évidemment le sort du syndic : en cas de changement d'entité juridique, une nouvelle garantie financière devra être obtenue par la nouvelle entité.

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