Mesures d'urgence pour la politique du logement

Copropriété

Fonds de roulement

QUESTION :

Il me semble que le syndic ne peut plus demander aux nouveaux copropriétaires le versement d’un fonds de roulement. Qu’en est-il ? Si cette pratique est toujours en vigueur, dans quelles conditions doit-il être remboursé ?

REPONSE :

Le syndic peut exiger de chaque copropriétaire, lors de l’acquisition d’un lot, le versement d’une avance de trésorerie permanente (ou fonds de roulement) si le règlement de copropriété comprend une disposition de cet ordre.

Si le règlement de copropriété ne prévoit pas ce versement, les copropriétaires peuvent décider à la majorité de l’article 26 (double majorité) d’instituer cette avance lors d’une assemblée générale (CA Paris, 19ème ch. B, 9 octobre 1997).

 

Le fonds de roulement n’est donc pas interdit. Il reste exigible si le règlement de copropriété le prévoit ou s’il a été instauré  par décision de l’assemblée générale. Toutefois, l’article 35 du décret du 17 mars 1967 (modifié par le décret du 27 mai 2004) précise que cette avance ne peut excéder 1/6ème du montant du budget prévisionnel.

 

 

Si le règlement de copropriété ne comprend pas de clause contraire, le copropriétaire vendeur peut exiger le remboursement de sa quote-part de l’avance de trésorerie permanente.

Il appartient alors au syndicat des copropriétaires de reverser au copropriétaire vendeur le « solde créditeur de son compte, après clôture de l’exercice en cours au moment de la vente de son lot » (Cass., 3ème civ., 16 mars 1988, n° 86-17673,  « Régie Pédrini »).

Donc, en pratique, cette avance doit être remboursée au vendeur par le syndic, et appelée par ce dernier auprès du nouveau copropriétaire acquéreur (sauf si la convention conclue entre le vendeur et l’acheteur à l'occasion de la cession prévoit que le syndic conserve cette avance, à charge pour le vendeur de se faire rembourser par l’acquéreur).

 

Rappels concernant le fonds de roulement :

Cette somme mise en réserve lors de l’entrée du copropriétaire dans l’immeuble n’est pas destinée à régler les dépenses de gestion courante. Elle constitue un fonds de prévoyance et les copropriétaires doivent y contribuer au prorata de leurs tantièmes (CA Paris, 18 octobre 1993 et 28 octobre 1998).

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