Pétition UNPI

Copropriété

Réduction des voix du copropriétaire majoritaire

QUESTION : Je viens d’acquérir un logement dans une copropriété ne comprenant que deux lots. Disposant de moins de tantièmes que mon voisin, il semblerait que je dispose du même nombre de voix que lui. Est-ce exact ? Ne risque-t-il pas d’y avoir des problèmes lors des votes en assemblée générale ?

REPONSE :

En assemblée générale, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

Pour le calcul des différentes majorités (majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, majorité absolue de l’article 25, double majorité de l’article 26 et unanimité), il est donc tenu compte du nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire.

Toutefois, l’article 22 aliéna 2 de la loi du 10 juillet 1965 pose une exception à ce principe : « Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires »

Quand un copropriétaire détient plus de la moitié des voix de l’ensemble des copropriétaires, le nombre de celles-ci est en effet ramené à la somme des voix de tous les autres copropriétaires.

Le but de cette disposition d’ordre public (qui concerne également les copropriétés de deux personnes) est évidemment d’empêcher un copropriétaire d’une quote-part excédant la moitié de l’ensemble des quotes-parts de la copropriété d’emporter à lui seul une décision en assemblée générale.

Donc, par exemple, si un copropriétaire détient 600 voix et que les autres copropriétaires détiennent cumulativement 400 voix, les voix du copropriétaire seront réduites à 400, ce qui a pour conséquence de réduire le nombre total de voix de 1 000 à 800.

 

Cette règle de la réduction des voix du copropriétaire majoritaire est critiquée par certains auteurs qui relèvent les sérieux inconvénients occasionnés en pratique, et principalement, comme vous le soulignez, le blocage des décisions du syndicat dans les copropriétés composées uniquement de deux copropriétaires (dans ce cas, les deux copropriétaires disposent en effet du même nombre de voix).

Pour ce type de copropriété, il peut en effet résulter, s’il y a mésentente entre les deux copropriétaires, une situation de blocage entraînant l’impossibilité de prendre, en assemblée, quelque décision que ce soit.

Pour autant, en pareille hypothèse, le tribunal ne peut se substituer à l’assemblée générale pour prendre les décisions nécessaires lorsque le syndicat est dans l'incapacité de dégager une majorité.

Il appartient toutefois au tribunal ayant constaté l’impossibilité de dégager une quelconque majorité de prendre les mesures qui s’imposent en raison de l’urgence (TGI de Brest, 8 avril 1970) et les mesures conservatoires (c’est-à-dire les mesures qui ont but de conserver des droits).

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