Lobbying UNPI

Baux commerciaux

Congé avec offre de renouvellement

QUESTION : Par acte d'huissier, j'ai adressé à mon locataire (local commercial) un congé avec offre de renouvellement avec proposition d'un nouveau loyer, huit mois avant la fin du bail. Le bail arrive bientôt à échéance et mon locataire garde le silence. Que dois-je faire ?

REPONSE :
Un congé avec offre de renouvellement avec proposition d'un nouveau loyer doit être délivré au locataire par acte extrajudiciaire, au moins six mois à l'avance (article L 145-9 du Code de commerce). Cet acte n'a pas besoin d'être motivé autrement que par une offre non équivoque de renouvellement.

Comme il ne fait pas courir de délai de forclusion contre le locataire, ce congé n'a pas à mentionner le délai de deux ans imparti au preneur pour saisir le tribunal d'une action en paiement de l'indemnité d'éviction.

Par contre, le bailleur doit faire figurer dans l'offre de renouvellement le loyer proposé. Si le locataire accepte le principe du renouvellement mais souhaite contester le montant du loyer proposé, la situation des parties est indécise tant que le nouveau loyer n'a pas été fixé judiciairement.

Jusqu'à cette fixation judiciaire, les parties restent soumises aux conditions de l'ancien bail (Civ., 3 janvier 1969) : le locataire doit donc continuer à payer le loyer antérieur, puis, le cas échéant, le nouveau loyer fixé par le tribunal sauf s'il décide de renoncer au renouvellement en vertu de l'article L 145-57 du Code de commerce. En effet, après la fixation judiciaire du loyer, le locataire dispose d'un droit d'option, c'est-à-dire qu'il peut se rétracter et renoncer au renouvellement en supportant les frais engagés.

 A l'expiration du bail, le locataire qui garde le silence suite à un congé avec offre de renouvellement avec proposition d'un nouveau loyer, peut donc continuer à payer le loyer antérieur.

Si vous souhaitez augmenter le prix du loyer (dans le respect de l'article L 145-34 du Code de commerce qui plafonne le montant du loyer renouvelé), vous devez saisir le président du tribunal de grande instance ou son suppléant[1], dit « juge des loyers commerciaux » ou « juge des baux commerciaux », qui connaît des contestations relatives à la fixation du prix du loyer renouvelé.

Si le juge fixe un nouveau montant de loyer, celui-ci devra être payé par le locataire.

Enfin, nous vous précisons que vous pouvez également saisir la Commission départementale de conciliation compétente pour les litiges concernant les baux commerciaux, et plus particulièrement la fixation du montant du loyer de renouvellement. Le recours à cette commission est gratuit et peut éviter un procès long et coûteux.

[1] La saisie du TGI se fait dans les deux ans.

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