Mesures d'urgence pour la politique du logement

Baux d'habitation

Clause interdisant la détention d’animaux

QUESTION :

Puis-je insérer dans le contrat de location une clause interdisant la détention d’animaux dans les lieux loués, ou tout au moins la détention de chiens dangereux ?

REPONSE :

L’article 10-I, alinéa 1er, de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 répute non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d’un animal familier dans un local d’habitation, pourvu qu’il ne cause aucun dégât à l’immeuble, ni aucun trouble de jouissance à ses occupants (« Est réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d'un animal dans un local d'habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier. Cette détention est toutefois subordonnée au fait que ledit animal ne cause aucun dégât à l'immeuble ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celui-ci. »).

Ce texte ne concernant que les animaux familiers, les animaux sauvages ne sont donc pas visés : par exemple, la détention de serpents peut entrainer la résiliation du bail, même en l’absence de trouble effectif (CA Colmar, 3ème ch., 25 octobre 1993).

« Les termes de l’article 10-I de la loi du 9 juillet 1970 ne comportant ni restriction, ni discrimination quant aux locaux qu’elle concerne, cette disposition s’applique à tout local d’habitation quelqu’en soit le régime juridique » (Cass., 3ème civ., n° 80-10089, 13 octobre 1981, « Aff. Sté Club Hôtel Gestion c/ Donnadieu »).

La détention d’animaux familiers (chiens, chats, etc.) dans un local d’habitation ne peut donc pas être interdite dans un bail d’habitation (à l’inverse des animaux non familiers qui peuvent l’être).

 

Le second alinéa de l’article 10-I ajoute qu’« est licite la stipulation tendant à interdire la détention d'un chien appartenant à la première catégorie mentionnée à l'article L. 211-12 du code rural.»

Il est donc possible de prévoir dans un bail d’habitation une clause interdisant la détention de chiens appartenant à la première catégorie, ces derniers étant définis par l’arrêté du 27 avril 1999 (J.O. du 30 avril 1999, p. 6499). Il s’agit des « pit-bulls », des chiens assimilables par leurs caractéristiques morphologiques aux chiens de race Mastiff (« boerbulls ») ou Tosa.

 

La Cour d’appel de Paris a rendu en 2005, à quelques jours d’intervalle, deux décisions intéressantes sur la détention de chiens dangereux :

- Le locataire possédait dans l’appartement loué un chien de race Rottweiler. Bien que ces chiens n’appartiennent pas à la première catégorie mentionnée à l’article L. 211-12 du Code rural et ne puissent donc pas faire l’objet d’une clause d’interdiction dans le bail, le bail a pu être résilié en l’espèce en raison du trouble occasionné par l’animal (ce dernier avait agressé et mordu l’enfant d’un locataire de l’immeuble) même si, au moment où la juridiction statuait, le trouble avait cessé (CA Paris, 6ème ch. B, n° 03-13541, 17 mars 2005, « Baquir c/ OPAC de Paris »).

- En première instance, la résiliation du bail avait été prononcée au motif que le locataire détenait quatre chiens qui occasionnaient divers troubles de voisinage : agressivité, nuisances sonores (aboiements) et olfactives (incontinence des chiens). En appel, il ressortait des attestations des habitants de l’immeuble que le locataire, propriétaire des chiens, avait fait le nécessaire pour faire cesser les troubles qui lui avaient été reprochés. En conséquence, la Cour d’appel infirmait le jugement prononçant la résiliation du bail (CA Paris, 6ème ch. B, n° 03-21408, 21 avril 2005, « Chapron c/ Epoux Bokanowski »).

 

En résumé, si le bail ne peut pas stipuler l’interdiction de détenir des animaux familiers, il peut toutefois interdire, sous peine de résiliation du bail, la détention d’animaux non familiers tels les chiens d’attaque (chiens de première catégorie), mais aussi la détention d’animaux qui causent des troubles de jouissance aux occupants de l’immeuble ou des dégâts à ce dernier.

Tel est le cas des baux d’habitation UNPI qui prévoient que « la détention d’animaux familiers est subordonnée au fait que ceux-ci ne causent aucun dégât à l’immeuble, ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celui-ci. Si le locataire peut détenir des animaux familiers dans le local loué, la détention d’animaux non familiers, tels les chiens d’attaque, est en revanche strictement interdite sous peine de résiliation du bail ».

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