Mesures d'urgence pour la politique du logement

Copropriété

Décision n’ayant pas recueilli la majorité de l’article 25

QUESTION :

Souhaitant entreprendre dans mon appartement des travaux impliquant le passage de canalisations dans les parties communes, j'ai fait mettre cette question à l'ordre du jour de la dernière assemblée générale. Il s'agit d'une copropriété de douze lots comprenant tous le même nombre de tantièmes. Lors de cette assemblée, nous étions seulement quatre copropriétaires à nous être déplacés (les autres copropriétaires n'ont pas donné de pouvoir) et donc il n'a pas été possible d'obtenir la majorité suffisante pour autoriser ces travaux. Ces travaux étant assez urgents, je souhaiterais qu'une nouvelle assemblée générale se réunisse rapidement mais le syndic s'y refuse. Puis-je l'y contraindre ?

REPONSE :

L'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 précise : «  Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. »

Un copropriétaire qui souhaite effectuer à ses frais des travaux affectant des parties communes doit donc préalablement être autorisé par une décision prise en assemblée générale à la majorité de l'article 25 ou majorité absolue (par exemple, dans une copropriété comprenant 1000 millièmes, il faut 501 voix « pour »).

Tel est le cas par exemple d'un copropriétaire qui envisage d'installer un conduit d'évacuation d'air usé à travers une terrasse partie commune (Cass., 3ème civ., 27 novembre 1990, « Dame de Gasquet c/ Synd. 16 rue Dr Escat à Marseille »).

 

Etant donné le peu de copropriétaires présents (et représentés) lors de votre dernière assemblée générale, il était en effet impossible d'obtenir l'autorisation d'effectuer ces travaux à la majorité de l'article 25.

Dans ce cas de figure, il est fait application de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24. »

 

Par conséquent, si une décision n'a pu être prise à la majorité absolue mais a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat (en reprenant notre exemple, 334 voix « pour »), il est possible de faire voter cette décision lors de la même assemblée générale à la majorité de l'article 24 (ou majorité relative).

Par contre, si la décision n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale peut être convoquée dans les trois mois qui suivent la tenue de l'assemblée générale au cours de laquelle la décision n'a pas été adoptée et cette dernière n'aura plus à obtenir la majorité de l'article 25, mais la majorité de l'article 24.

Vous situant dans cette seconde hypothèse, une nouvelle assemblée peut donc être convoquée dans les trois mois.

 

Le décret du 17 mars 1967, dans son article 19, apporte des précisions complémentaires sur les modalités de convocation de la nouvelle assemblée générale :

« Dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu'une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l'article 24 de la même loi :

1° Le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l'article 11 ci-dessus n'ont pas à être renouvelées si l'ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l'ordre du jour de la précédente assemblée ;

2° Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s'est tenue l'assemblée générale au cours de laquelle la décision n'a pas été adoptée. »

 

Concernant le refus de votre syndic de convoquer une seconde assemblée, il faut souligner une contradiction entre l'article 25-1 de la loi de 1965 qui indique qu' « une nouvelle assemblée générale (…)  peut statuer à la majorité de l'article 24 » et l'article 19 du décret de 1967 qui précise qu' « une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l'article 24 ».

Concernant le caractère facultatif ou obligatoire de cette nouvelle assemblée, une réponse ministérielle prend position en indiquant qu'elle n'est pas obligatoire et qu'il ne s'agit donc que d'une possibilité offerte à l'assemblée générale : « Le deuxième alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 (…) signifie l'absence d'obligation pour l'assemblée générale de voter à nouveau sur un projet qui n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires mais la possibilité, si elle le souhaite, de le faire à la majorité de l'article 24 au cours d'une seconde assemblée » (n° 21479, JOAN Q 10 novembre 2003, p. 8650).

Cette même réponse ministérielle ajoute que « la question de la convocation de l'assemblée générale par le syndic n'a pas été évoquée lors du débat parlementaire, mais, en vertu de l'article 8 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris en application de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le conseil syndical ou un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix (ou un nombre inférieur de voix conformément au règlement de copropriété) demandent de réunir une seconde assemblée, le syndic est tenu de la convoquer. »

Pour imposer au syndic de convoquer dans les trois mois une seconde assemblée, vous devrez donc convaincre le conseil syndical ou un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de faire cette demande.

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