Pétition UNPI

Baux commerciaux

Répartition des charges entre preneurs

QUESTION : Propriétaire d’un immeuble que je loue à différents locataires commerçants, les baux prévoient que la taxe foncière doit être supportée par les preneurs. Je répartis cet impôt (que je paie globalement pour l’immeuble) entre les preneurs en fonction des surfaces occupées. L’un des locataires refuse cette répartition au motif que ce mode de répartition ne lui est pas favorable et qu’il ne figure pas dans le bail. D’après lui, le montant de la taxe foncière incombant à chaque preneur devrait être fixé en fonction des loyers perçus. Ces dernières années, ce locataire n’avait pourtant pas contesté cette méthode qui me parait équitable. Que me conseillez-vous ?

REPONSE :

En ce qui concerne les baux commerciaux, aucun texte ne régit l’imputation et la répartition des charges entre les preneurs. Les dispositions du Code de commerce (articles L. 145-1 et suivants) ne restreignant pas les droits du bailleur dans ce domaine, la nature des charges récupérables mais également le mode de répartition sont librement déterminés par les parties (CA Paris, 16ème ch. B, 14 janvier 2000, « Mme Lapierre c/ SARL Artcadi »).

Par exemple, si le propriétaire est en principe seul redevable de la taxe foncière, une clause du bail commercial peut stipuler que le paiement de cette taxe incombe au locataire si cette clause est claire et précise (CA Paris, 16ème ch. B, 5 octobre 1995, « Société J.-S. Lapeyre c/ M. Lapeyre »). 

Quant au mode de répartition, la doctrine et la jurisprudence n’en imposent, ni n’en préconisent aucun. Toute méthode est a priori valable à partir du moment où elle est équitable.

C’est ainsi que les charges peuvent être réparties entre les locataires en proportion des loyers perçus, en fonction des surfaces occupées ou encore selon les millièmes de copropriété (dans les immeubles soumis au régime de la copropriété, la ventilation des charges s'effectue le plus souvent suivant cette dernière méthode).

La répartition des charges en proportion des loyers des occupants de l’immeuble « n’est pas plus injuste qu’un calcul au prorata des surfaces ou des millièmes de copropriété » (CA Paris, 3 avril 1992).

Une fois la méthode retenue, celle-ci doit être fixée avec précision dans le bail.

 

En l’espèce, il faudrait dans un premier temps vérifier si une clause du bail prévoit expressément un critère de répartition des charges, et plus précisément de la taxe foncière. Dans l’affirmative, il convient d’appliquer ce critère qui s’impose à vos locataires, sans contestation possible.

En l’absence d’une telle clause, contrairement à ce qu’indique votre locataire, un mode de répartition n’est pas à privilégier par rapport à un autre, puisqu’aucun critère ne s’impose légalement.

Si le critère des surfaces occupées a été appliqué au cours des années précédentes à ce locataire, sans contestation de sa part, on pourrait considérer qu’il l’a tacitement accepté et que cette acceptation a valeur contractuelle. En outre, si ce critère est utilisé pour les autres locataires de l’immeuble, il y a là un argument supplémentaire en faveur de son adoption.

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