Lobbying UNPI

Baux d'habitation

Reprise d'un logement pour un étudiant ?

QUESTION : Je voudrais donner congé à mon locataire pour reprendre le logement au profit de mon fils. Celui-ci est étudiant dans une autre ville et il n'utiliserait le logement que pendant le week-end et pendant les vacances scolaires. Pensez-vous que le congé délivré dans de telles conditions serait valable ?

REPONSE :
Le principe d'équilibre entre les obligations réciproques du bailleur et du locataire fixé dans l'article 1er de la loi du 6 juillet 1989 tendrait à faire penser que le locataire ne peut être congédié que par la nécessité du bénéficiaire de la reprise d'occuper effectivement le logement. Mais la loi ne fixe pas de condition précise quant aux conditions d'occupation du logement par le bénéficiaire de la reprise.

En effet, l'article 15-l de la loi du 6 juillet l989 énonce que " lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié [...] par sa décision de reprendre [...] le logement [...] ". Cet article autorise donc le congé simplement fondé sur la décision de reprendre le logement. C'est pourquoi la jurisprudence considère comme valable le congé pour reprise, alors même que le bailleur n'occupe pas le logement repris en permanence. Cependant, un tel congé n'est valable que si cette occupation bien que partielle du logement repris est rendue indispensable par le mode de vie du bénéficiaire. Il a ainsi été jugé que " le mode de vie du bénéficiaire de la reprise qui a deux centres d'intérêt professionnel et même familial lui imposant deux résidences, l'une en Suisse et l'autre en France, il s'ensuit qu'il lui est dès lors indispensable d'avoir un logement à Paris, bien qu'il ne lui soit pas possible de l'occuper de façon continue. (CA Paris, 8 novembre 1995, Loyers et Copropriété mars 1996). Pour que le congé soit valable, il suffit que le bénéficiaire de la reprise soit l'une des personnes visées par l'article 15-I de la loi de 1989. La décision du bailleur de reprendre le logement pour l'habiter ou le faire habiter par un bénéficiaire visé par la loi constitue en elle-même le motif effectif et suffisant du congé. Le bailleur n'a pas à justifier de la réalité du motif allégué. La contestation ne peut porter que sur la réalité de la reprise, ce qui implique un contrôle a posteriori (CA Paris, 9 janvier 1995, Loyers et cop. Juin 1995, n° 250). Vous pouvez donc valablement donner congé à votre locataire, en faveur de votre fils étudiant. Le locataire devra quitter les lieux. Ce n'est qu'a posteriori qu'il pourrait le cas échéant contester la validité du congé, s'il estime qu'il a été donné en fraude à ses droits. Vous ne devriez pas avoir de difficulté, sous réserve de l'interprétation des tribunaux, en raison de la position prise par la jurisprudence que nous vous avons citée.

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