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Copropriété

Reproduction de l’article 42, alinéa 2, de la loi de 1965 dans le procès-verbal

QUESTION :

Le procès-verbal d'assemblée générale que nous avons reçu ne comprend pas le texte de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui énonce que les copropriétaires ont un délai de deux mois pour contester les décisions prises lors de l'assemblée. Ce délai étant passé, puis-je tout de même contester une décision de cette assemblée pour laquelle je me suis opposé au motif que l'article 42 n'a pas été repris dans le procès-verbal ?

REPONSE :

Aux termes de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 :

« Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa. »

L'article 18 du décret du 17 mars 1967 ajoute : « La notification [de la décision] doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte de l'article 42 (alinéa 2) de ladite loi. »

 

Conformément à ces textes, les tribunaux considèrent que l'absence de reproduction de l'article 42, alinéa 2, de la loi de 1965 dans le procès-verbal rend la notification irrégulière et empêche le délai de deux mois de courir, car il s'agit d'une formalité substantielle.

Selon un arrêt de la Cour de cassation, « la notification que le syndic doit faire des décisions des assemblées générales, pour ouvrir le délai accordé aux copropriétaires opposants ou défaillants pour contester lesdites décisions, doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte de l'article 42, alinéa 2, de la loi de 1965 » (3ème civ., 5 février 1974, n° 72-14175).

Plus récemment, la Cour d'appel de Paris a confirmé la solution retenue par la Haute Juridiction, à savoir le procès-verbal de l'assemblée générale doit reproduire l'article 42, alinéa 2, de la loi de 1965 ; à défaut, le délai de forclusion de deux mois ne court pas et l'assemblée peut alors être contestée pendant dix ans (23ème ch., section B, 11 octobre 2001, « Syndicat des copropriétaires 4-6-8 impasse Mathieu 75015 Paris c/ Mme Brisset » et 19 janvier 2006, « Aachour c/ Syndicat des copropriétaires 9 et 9 bis rue Gager-Gabillot 75015 Paris »).

 

Par conséquent, même si le délai de deux mois est écoulé, l'action en contestation vous est toujours ouverte.

 

Précisions complémentaires concernant le délai de contestation de deux mois prévu par l'article 42, alinéa 2, de la loi de 1965 :

Les décisions récentes rendues par la Cour de cassation tendent à limiter au maximum les hypothèses permettant de contester une décision d'assemblée générale au-delà du délai de deux mois, faisant ainsi du délai de deux mois une règle quasi absolue, peu importe le degré de gravité de l'irrégularité commise : « Même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale » (Cass., 3ème civ., n° 04-14602, 12 octobre 2005 ; voir aussi Cass., 3ème civ., 18 décembre 2008, « De Bernardy c/ Syndicat des copropriétaires Résidence du Parc »).

Toutefois, des exceptions au délai de deux mois demeurent comme, nous venons de le voir, l'absence de reproduction dans le procès-verbal de l'article 42, alinéa 2, de la loi de 1965, et plus généralement le non respect des formalités substantielles d'établissement du procès-verbal.

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