Lobbying UNPI

Baux commerciaux

Travaux prescrits par l’administration

QUESTION : En cas de travaux prescrits par l’administration, qui du propriétaire ou du locataire doit les prendre en charge ?

REPONSE :
Il peut arriver qu’en cours de bail, l’administration impose la réalisation de travaux de mise aux normes ayant pour objet de mettre les lieux loués en conformité avec des règles d’hygiène et de sécurité.  Ceci peut concerner les établissements accueillant du public, les immeubles de grande hauteur ou des activités déterminées comme les commerces alimentaires par exemple.

Le principe de base posé par la jurisprudence est que la charge de ces travaux incombe normalement au bailleur en application de l’obligation « d’entretenir la chose (l’immeuble) en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » (article 1719-2° du Code civil).

Encore faut-il que ces travaux soient conformes à la destination contractuelle (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 20 juin 1989), c'est-à-dire à la clause d’activités prévue par le bail, ce qui explique que le locataire ayant bénéficié d’une déspécialisation ne peut invoquer le respect du principe pour les activités nouvelles (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 20 juin 1989).

Ils doivent aussi résulter d’une prescription administrative matérialisée soit par un texte, soit par un arrêté municipal ou préfectoral ou encore par une mise en demeure avant la fermeture du fonds.

La Cour de cassation a toutefois jugé qu’un rapport d’expert justifiait dans les circonstances de l’espèce (immeuble recevant du public, installation électrique à mettre aux normes) la réalisation de ces travaux (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 15 novembre 2000).

Mais le Code civil n’étant pas d’ordre public, ces travaux peuvent par dérogation être transférés au locataire par une clause expresse contraire du bail.

Cependant, les clauses dérogatoires s’interprètent restrictivement et, en cas de doute, en faveur du locataire.  En pratique, ce sont souvent des clauses générales dont l’application se révèle malaisée au cas précis.

C’est ainsi que ne peut mettre les travaux de mise aux normes à la charge du locataire la simple clause selon laquelle il aura à sa charge tous travaux d’entretien, y compris ceux prévus par l’article 606 du Code civil (grosses réparations) ou encore la clause selon laquelle « tous les travaux de quelque nature qu'ils soient qui pourraient devenir par la suite nécessaires au bâtiment, clôtures, installations sanitaires etc. seront à la charge exclusivement de la société preneuse… » dès lors qu’elle ne vise pas expressément les travaux de mise aux normes imposés par l'administration (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 9 décembre 2008, n° 07-19838).

En revanche, la Cour de cassation juge qu’une telle clause est efficace pour mettre à la charge du preneur la réfection totale d’une toiture survenue après une tempête (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 7 janvier 2009, n° 07-19112).

Quant à la clause selon laquelle il prendra les lieux dans l’état où ils se trouvent lors de l’entrée en jouissance, elle l’oblige à réaliser les travaux de mise en conformité au moment de la signature du bail, mais non ceux qui se révéleraient postérieurement (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 21 décembre 1976).

Toutefois, le locataire ne peut pas être tenu de reconstruire l’immeuble et le bailleur ne peut pas non plus être tenu d’effectuer les travaux de mise aux normes si leur coût dépasse la valeur de l’immeuble (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 juin 1991), le bailleur devant toutefois rapporter la preuve de ce coût (Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 10 février 1999).

 

Cette réponse figure dans le « Guide des baux commerciaux » édité par l’UNPI que vous pouvez commander sur ce site Internet.

Ce guide, entièrement remis à jour en 2010, aborde toutes les questions pratiques que vous vous posez : le statut des baux commerciaux, la signature du bail, sa durée, le loyer, les obligations des parties, la gestion des conflits, la fin du bail, etc.

Revenir à la liste des Questions / Réponses