Mesures d'urgence pour la politique du logement

Locations meublées

Refus de payer du locataire

QUESTION :

En matière de location meublée, le locataire peut-il dans certains cas refuser de payer le loyer et les charges ?

REPONSE :

Le locataire mécontent du bailleur, auquel il reprocherait, par exemple, de ne pas exécuter ses obligations – tel, par exemple, un refus d'accomplir certains travaux – peut-il refuser de payer son loyer et ses charges à titre de rétention ? En règle générale, la réponse est négative. Le locataire pourra essayer de se placer sur le terrain de la compensation, mécanisme par lequel les dettes de deux personnes débitrices l'une de l'autre s'éteignent (Code civil, article 1289). Mais pour les travaux demandés au bailleur, la jurisprudence n'admet pas que l'on puisse compenser une créance de loyer, certaine liquide et exigible, avec une créance éventuelle et incertaine de travaux (Cour de cassation, chambre sociale, 13 janvier 1944 ; 4 novembre 1980 ; 3ème chambre civile, 16 mars 1988, n° 86-18766). Une compensation a en revanche été acceptée par la Cour d'appel de Paris (6ème chambre section B, 12 juillet 2007) entre des loyers dus par un locataire et les dommages et intérêts dus par le bailleur en raison du caractère inhabitable du logement. Mais l'expulsion a néanmoins été prononcée.

 

Le bail étant un contrat « synallagmatique », c'est-à-dire créant des obligations à la charge de chaque partie, le locataire peut aussi être tenté de se placer sur le terrain de « l'exception d'inexécution » qui lui permettrait de suspendre l'exécution de ses obligations – et donc le paiement de son loyer et de ses charges – au motif de l'inexécution de ses obligations par le bailleur. Mais la jurisprudence se montre extrêmement stricte et n'admet l'exception que lorsque le locataire est dans l'impossibilité d'utiliser le local loué. Ce sera le cas quand le bailleur n'a pas satisfait à son obligation de délivrance (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 16 février 2000, n° 08-12435 ; 3 mai 2006, n° 05-12995 ; Cour d'appel de Douai, 3 juin 2004, n° 04-255642). La Cour de cassation exige, dans le cas de locaux susceptibles d'être considérés comme impropres à la location, que les juges du fond recherchent, selon les circonstances de chaque espèce, si le locataire pouvait se prévaloir de l'exception d'inexécution pour s'exonérer du paiement des loyers. L'exception d'inexécution a été admise lorsque le logement est insalubre en raison d'une humidité importante qui a conduit le locataire à quitter le logement (CA Nîmes, 2ème ch., 3 mai 2001 ; CA Montpellier, 14 juin 1999), lorsque le logement est rendu inhabitable pendant la période hivernale en raison de l'absence de chauffage (référé TI Nîmes, 9 février 2004), ou encore lorsqu'il est à l'état de « quasi taudis », même si celui-ci est dû au non-entretien du fait de l'occupant (CA Rouen, Chambre des appels prioritaires, 4 septembre 2007 : le locataire dans cette affaire a été dispensé de payer le loyer jusqu'à exécution de travaux de mise aux normes du logement). Ces cas recouvrent la question, aujourd'hui importante, de la décence du logement.

 

De la même manière, le locataire ne peut décider de son propre chef de verser les loyers sur un compte bloqué ou entre les mains d'un huissier, sans autorisation de justice. Il encourrait la résiliation.

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