Mesures d'urgence pour la politique du logement

Copropriété

Approbation des comptes

QUESTION :

Lors de la dernière assemblée générale, les copropriétaires ont refusé d'approuver les comptes de l'exercice écoulé. Pour la copropriété, quelles sont les conséquences en cas d'approbation des comptes ou inversement en cas de refus d'approbation des comptes (par exemple, un copropriétaire peut-il s'opposer au versement des futurs appels de fonds trimestriels) ?

REPONSE :

En approuvant les comptes lors de l'assemblée générale, les copropriétaires entérinent l'ensemble des opérations financières réalisées par le syndic au cours de l'exercice écoulé.

L'approbation des comptes emporte donc ratification de la gestion financière du syndic.

 

Si la décision d'approuver les comptes ne donne pas lieu à une action en contestation dans les deux mois de sa notification aux copropriétaires opposants ou défaillants (article 42 de la loi du 10 juillet 1965), les comptes approuvés ne peuvent plus être remis en cause, sauf « en cas d'erreur, d'omission ou de présentation inexacte » (article 1269 du Code de procédure civile), même si les dépenses n'ont pas été régulièrement engagées.

Ainsi, si le syndic a fait exécuter des travaux dans l'immeuble sans avoir obtenu préalablement une décision d'assemblée générale prise dans ce sens, le fait pour cette dernière d'approuver ensuite les dépenses correspondantes à ces travaux a pour effet de valider les travaux entrepris initialement de façon irrégulière.

Une fois les comptes approuvés, les copropriétaires ne peuvent donc plus les contester et sont tenus de régler le solde de leurs charges communes, sans pouvoir en différer le paiement.

 

En l'espèce, les copropriétaires ont refusé d'approuver les comptes de l'exercice écoulé.

Les copropriétaires ne peuvent toutefois pas faire valoir que les comptes n'ont pas été définitivement approuvés pour refuser de répondre au versement des avances de trésorerie permanente ou aux demandes de provisions. Ainsi, les provisions trimestrielles sur le budget provisionnel et les provisions permettant de procéder à la réalisation de travaux décidés par l'assemblée générale sont exigibles dès que ces sommes sont appelées par le syndic, indépendamment de toute approbation des comptes : « l'absence d'approbation des comptes d'un exercice par l'assemblée générale ne fait pas obstacle à l'établissement de la dette d'un copropriétaire et sont exigibles dès leur appel par le syndic les provisions trimestrielles sur le budget provisionnel et celles permettant de procéder à la réalisation de travaux décidés par l'assemblée générale » (Cass., 3ème civ., n° 99-13326, 21 novembre 2000).

 

Rappelons enfin l'article 45-1, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967 : « L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. »

Par conséquent, même en cas d'approbation des comptes, un copropriétaire conserve le droit de demander la correction des erreurs matérielles qu'il a pu constater dans la répartition des charges affectant son compte individuel.

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