Pétition UNPI

Copropriété

Travaux de réfection d’un escalier : majorité et répartition des charges

QUESTION : En assemblée générale, à quelle majorité doivent être votés les travaux de réfection de l’escalier de l’immeuble ? Comment sont réparties entre les copropriétaires les dépenses liées à ces travaux ?

REPONSE :

- Les escaliers constituent en principe des parties communes de l’immeuble.

D’après l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité de l’article 24 « s’il n’en est autrement ordonné par la loi ».

La loi de 1965 ne prévoyant pas cette hypothèse, les travaux de réfection d’un escalier, partie commune, rendus nécessaires par l’usure ou la vétusté relèvent de la majorité de l’article 24.

Plus précisément, la Cour d’appel de Paris a jugé que les travaux de réfection de la cage d’escalier constituent des « travaux nécessaires d’entretien » qui doivent être votés à la majorité de l’article 24 (19ème ch. A, 12 novembre 1997, « SA ICO (Immobilier Conseils Organisation) c/ Syndicat 2 rue de Lesdiguières à Paris »).

 

Par contre, s’il ne s’agit pas de travaux d’entretien mais d’une transformation, d’une adjonction ou d’une création d’éléments communs impliquant une amélioration, la décision doit être prise à la double majorité de l’article 26 comme le précise l’article 30 de la loi de 1965 :

« L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l'article 26, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux. »

 

Par conséquent, s’il s’agit simplement de travaux de réfection de l’escalier, la décision doit être prise à la majorité de l’article 24. Par contre, s’il s’agit de travaux d’amélioration, la décision doit être prise à la majorité de l’article 26.

 

 

-  Les dépenses portant sur un escalier (entretien, nettoyage, réfection,…) constituent des charges dites « générales » qui doivent être supportées par l’ensemble des copropriétaires en proportion de leurs tantièmes de copropriété (article 10 de la loi du 10 juillet 1965). Si le règlement de copropriété contient une clause contraire, celle-ci est réputée non écrite.

Par contre, les dépenses relatives aux éléments d’équipement de l’escalier (tapis, revêtements de sols,…) constituent des charges dites « spéciales » qui doivent être réparties selon le critère d’utilité et donc supportées par les seuls copropriétaires utilisateurs de l’escalier, sauf si une clause contraire figure dans le règlement de copropriété.

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