Lobbying UNPI

Baux commerciaux

Congé du preneur en cours de bail

QUESTION :

Quatre ans après avoir conclu un bail commercial, je reçois un congé non motivé de la part de mon locataire. Peut-il m’adresser un congé en dehors des échéances triennales ?

REPONSE :

Selon l’article L. 145-4 du Code de commerce, le preneur peut délivrer congé à l’issue de chaque période triennale, dans les formes et délai de l’article L. 145-9, c’est-à-dire que le congé, signifié par acte d’huissier, doit être donné pour le dernier jour du trimestre civil en respectant un préavis de six mois.

Tout congé donné en dehors de ces règles est nul et de nul effet, c’est-à-dire que le bail continue de courir et que le loyer est toujours dû.

Le locataire peut donc seulement résilier son bail à l’expiration de chaque période triennale et ceci sans motif.

Toutefois, la résiliation triennale n’est pas d’ordre public et les parties peuvent y déroger par une stipulation contraire insérée au bail. En effet, comme le stipule le deuxième alinéa de l’article L. 145-4 du Code de commerce, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale « à défaut de convention contraire ». Celle-ci aura le plus souvent pour objet d’allonger la période sans faculté de résiliation : bail de six ans ou de neuf ans « fermes ».

Enfin, par exception, le locataire, personne physique, peut résilier à tout moment le bail dans deux cas de figure : soit pour faire valoir ses droits à la retraite, soit en cas de survenance d’une invalidité. Ce motif de résiliation est d’ordre public et ne peut donc pas être écarté au bail. Mais le locataire devra dans ce cas motiver son congé.

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