Mesures d'urgence pour la politique du logement

Baux commerciaux

Défaut d’exploitation du fonds de commerce par le preneur

QUESTION :

Je loue un local commercial mais mon locataire n’y exploite pas son activité. Suis-je fondé à poursuivre la résiliation judiciaire du bail ?

REPONSE :

Le défaut d’exploitation du fonds de commerce, sans raison sérieuse et légitime, peut être une cause de résiliation du bail ou un motif de refus de renouvellement du bail sans indemnité (article L. 145-17 du Code de commerce).

Pour que votre action en résiliation judiciaire ait des chances d’aboutir, il faut toutefois que votre bail fasse expressément obligation à votre locataire d’exploiter son fonds de commerce dans les lieux loués.

En l’absence d’une telle stipulation dans le bail, le preneur ne peut pas encourir la résiliation de son bail, alors même que les locaux seraient inexploités depuis plusieurs années : « l'obligation d'exploiter est une condition d'application du statut des baux commerciaux dont l'inexécution ne peut entraîner la résiliation du bail en l'absence d'une clause imposant l'exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués » (Cass., 3ème civ., nos 07-18618 et 08-14422, 10 juin 2009).

En revanche, l’exploitation d’un fonds de commerce dans les locaux loués étant une condition d’application du statut des baux commerciaux et du droit du locataire au renouvellement de son bail, ce dernier peut lui être refusé si cette condition fait défaut.

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