Mesures d'urgence pour la politique du logement

Baux commerciaux

Bail dérogatoire

QUESTION :

J'ai conclu un bail dérogatoire de dix-huit mois avec mon locataire qui arrive à échéance en juin 2012. Ce dernier m'a adressé son congé pour novembre 2011.  Peut-il résilier le bail avant sa date d'échéance, le bail ne prévoyant rien à ce sujet ?

REPONSE :
Les baux dérogatoires, qui échappent au statut des baux commerciaux, sont régis par l'article L. 145-5 du Code de commerce :

« Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans (…). »

 

Le bail dérogatoire constitue un contrat à durée déterminée, notamment régi par l'article 1737 du Code civil qui indique que « le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé. »

Par application de cet article, un bail dérogatoire engage les deux parties pendant toute la durée du bail.  La durée indiquée dans ce type de contrat, que celle-ci soit d'un mois, d'un trimestre, d'un an, etc., est une durée ferme qui engage le bailleur et le preneur. Par conséquent, le preneur ne peut pas résilier unilatéralement le bail avant son échéance, sauf en cas d'acceptation expresse du bailleur ou si une clause contraire figure dans le bail.

Le preneur qui délivre un congé de façon prématurée est donc tenu de payer les loyers restant à courir jusqu'à l'expiration du terme du bail (Cass., 3ème  civ., 3 avril 2001, « SCI Sous la Tour c/ Sté Abord piscine »).

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