Lobbying UNPI

Baux d'habitation

Congé pour vente : un prix surévalué

QUESTION : J'ai l'intention de donner congé à mon locataire pour vendre le logement qu'il occupe depuis bientôt trois ans. Est-ce que je peux un peu "forcer" le prix que je dois lui proposer ?

REPONSE :
La loi du 6 juillet 1989 prévoit dans son article 15 que vous pouvez donner congé à votre locataire pour vendre le logement. Vous devez lui adresser au une lettre avec 6 mois de préavis avant la fin du contrat de location (lettre recommandée avec avis de réception ou acte d'huissier). Le locataire disposant d'un droit de préemption, vous devez lui indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.

Certains bailleurs pourraient être tentés de fixer un prix très élevé pour décourager le locataire de se porter acquéreur. La Cour de cassation a admis que le juge du fond peut contrôler a priori que le prix n'est pas fixé à un niveau volontairement dissuasif, ce qui donnerait au congé un caractère frauduleux (Cass. Civ. 3e, 5 juill. 1995, Bull. civ. III n° 169).

Mais il faut que le locataire établisse la fraude, et le caractère excessif du prix n'est pas suffisant par lui-même à démontrer la fraude, ce n'est qu'un indice qui doit être confirmé par d'autres (Cass. Civ. 3e, 12 juill. 1995, arrêt n° 1692 D, cité par Lafond, code des baux, Litec 1999 p. 139). Un arrêt récent de la Cour de cassation a confirmé que le bailleur peut surestimer le prix sans pour autant que la fraude soit établie. La Cour a jugé que : " Ayant relevé que le prix de vente de l'appartement dépendant d'un immeuble construit il y a 34 ans, dans un quartier bénéficiant de toutes les commodités, correspondait à 112 % de l'estimation de l'expert, la cour d'appel a souverainement retenu que ce prix n'était pas exorbitant ni dissuasif et que l'intention frauduleuse du bailleur ne pouvait résulter de son désir de réaliser un profit modeste en vendant son bien " (Cass. 3e civ., 19 avril 2000 JCP 8 déc. 2000, Pan. p. 1758).

Vous pouvez vous appuyer sur cette décision pour présenter un prix de vente un peu supérieur à celui que vous aurait fourni un professionnel de l'immobilier comme estimation

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