Mesures d'urgence pour la politique du logement

Baux d'habitation

Un congé par lettre simple

QUESTION : Mon locataire m'a adressé une lettre de congé mais il l'a fait par courrier simple. Ayant changé d'avis, il considère que sa lettre n'était pas valable puisqu'il ne l'a pas envoyée par pli recommandé. Est-il dans son droit ?

REPONSE :
La loi du 6 juillet 1989 impose en effet au locataire des conditions de forme pour la validité de l'acte de congé. Selon l'article 12 lequel renvoie à l'article 15, le locataire doit adresser au bailleur une lettre recommandée ou un acte d'huissier.

Il a été jugé que la remise des clés au concierge ainsi que l'appel téléphonique du locataire au bailleur ne peuvent être considérés comme un congé régulier (Cass. civ. 24 mars 1993, AJPI 1994, p. 42).

Par ailleurs, le congé, de par son caractère unilatéral, n'a pas besoin d'être accepté pour être efficace. Une fois donné il ne peut être rétracté par son auteur. (cf. pour un bail commercial, Cass. civ. 3, 27 juin 1984, AJPI 1984 p. 735). C'est la solution également retenue par une réponse ministérielle (RM 25 fév. 1985 Loyers et copr. 1985, n° 279. Selon une décision de la Cour de cassation (Cass. civ. 3e, 29 avril 1987 Bull. civ. III n° 87), une cour d'appel ayant constaté que la rétractation du congé donné par les locataires d'un pavillon n'avait pas été acceptée par les bailleurs, a justement retenu qu'elle ne pouvait produire aucun effet et que les intéressés étaient devenus, par l'effet de ce congé, occupants sans droit ni titre.

On peut enfin se référer à la jurisprudence relative aux congés, selon laquelle le congé est un acte de procédure qui ne peut être déclaré nul qu'autant qu'il est justifié du grief résultant de cette nullité. Ainsi, un arrêt de la Cour de cassation (Cass. civ. 3e, 22 janv. 1992, Loyers et copr. 1992, n° 148) a estimé que l'omission dans un congé délivré par huissier de l'adresse du bénéficiaire de la reprise constituant une irrégularité de forme, la cour d'appel a, à bon droit, fait application de l'article 1147 du NCPC en retenant que le locataire n'avait justifié d'aucun grief.

En conséquence, le congé donné par lettre simple ne peut, sous réserve de l'interprétation des tribunaux, être rétracté par le locataire, sans accord du bailleur

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