Mesures d'urgence pour la politique du logement

Baux d'habitation

Bail et occupation gratuite

QUESTION : Il y a quelques années, j'ai autorisé une personne à occuper un logement sans l'obliger à verser un loyer. Il était convenu qu'il effectue périodiquement quelques travaux d'entretien. Je voudrais mettre fin à cet accord et récupérer ce logement. Comment faire ?

REPONSE :
Ce genre de situation peut être diversement qualifié. En effet, rien n'interdit à un propriétaire de donner l'usage de son logement, à titre gratuit. Dans ce cas, il est possible de mettre fin à l'occupation sans que le bénéficiaire de l'occupation puisse prétendre à un titre locatif. Nous vous conseillons d'informer l'occupant que vous souhaitez mettre fin à votre accord et de lui confirmer par écrit que vous mettez un terme à cette convention d'occupation à titre gratuit. Laissez-lui un délai pour quitter les lieux (un mois par exemple). Si l'occupation perdure, il faudra alors recourir aux voies de droit habituelles pour obtenir la libération des lieux (sommation d'huissier, puis saisine du tribunal d'instance).

En revanche, si vous avez demandé une contrepartie à l'occupant, vous risquez que votre accord soit re-qualifié en bail. En effet, le contrat de location peut prévoir un paiement qui ne soit pas effectué en espèces. La jurisprudence a admis que le contrat puisse prévoir un paiement en effectuant des réparations (Cass. Civ. 3e, 4 janv. 1991, Loyers et copr. 1991, n° 97). Si cette solution devait prévaloir, l'occupant pourrait revendiquer la signature d'un bail conforme à la loi de 1989, ce qui imposerait une durée de trois ans, à partir de sa date d'entrée dans les lieux. Pour donner congé, il vous faudrait alors attendre la fin du bail et donner congé suivant les formes et les motifs prévus par la loi du 6 juillet 1989.

Cette solution n'est toutefois pas certaine. En effet, le loyer, quelle que soit sa forme, est un élément essentiel du contrat de bail. Ainsi que l'indique joliment l'article 1709 du Code civil, « le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à payer ». Par conséquent, sans prix point de bail. Si les travaux que l'occupant devaient effectuer sont très limités, la convention pourra rester qualifiée de prêt à titre gratuit. Selon la Cour de cassation, si un bail peut être conclu pour un prix modique, il ne peut pas être conclu pour un prix dérisoire, ce qui équivaut à une absence de prix (Cass. Civ. 3e, 27 oct. 1993, Rev. Loyers 1994, p 18). En conclusion, tâchez de trouver un accord avec l'occupant pour mettre fin à l'amiable à cette occupation. A défaut, seul le tribunal, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation, pourra qualifier le contrat. L'importance des travaux que devait faire l'occupant sera un critère déterminant pour y procéder.

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