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Fiche FAQ

Paiement des charges par les copropriétaires

Question :

Je suis membre du conseil syndical et j'ai appris qu'un des copropriétaires possédant un commerce ne comptait plus payer ses charges de copropriété à compter de septembre, date à laquelle il arrêtera son activité. Il me semble toutefois qu'il est tenu de payer ses charges tant qu'il n'a pas vendu son lot. Qu'en est-il ?

Réponse :

La première des obligations des copropriétaires est de payer leurs charges de copropriété.

Ce principe est clairement repris à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges (…)".

L'article 35 du décret du 17 mars 1967 ajoute que le syndic peut exiger le versement de l'avance de trésorerie permanente (si le règlement de copropriété le prévoit), des provisions du budget prévisionnel, des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale et des avances constituées par les provisions spéciales prévues à l'article 18, alinéa 6, de la loi de 1965[1].

Par conséquent, tant qu'un copropriétaire ne vend pas son lot, il est tenu de payer les charges y afférentes. Cette obligation est d'ordre public (article 43 de la loi de 1965 : "Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37 (…) et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites").

En application de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, ce n'est qu'à compter de la notification du transfert de propriété du lot au syndic que l'acheteur devient redevable des charges vis-à-vis de la copropriété (tant que cette notification n’est pas effectuée, le syndic continuera à recouvrer les charges auprès du vendeur).


[1] Il faut se référer à la version de cet article en vigueur jusqu'au 31 décembre 2016 : il s'agit des provisions spéciales décidées en assemblée générale en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à venir.

Source : 25 millions de propriétaires • N°juin 2019

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