S’il est vrai que l’interminable période de pandémie a contraint certains gestionnaires de résidences de tourisme et certaines résidences gérées à la fermeture, ou à faire face à des difficultés, il demeure que ces preneurs à bail sont loin d’être dépourvus de ressources.
En effet, les 3 premiers trimestres de 2021 (plus précisément du 1er janvier 2021 au 31 octobre 2021) ont connu des restrictions de circulation ou des fermetures ordonnées par l’Etat.
Toutefois, l’Etat est largement venu au secours des preneurs à bail, au travers notamment du décret « coûts fixes rebond » du 3 novembre 2021, ce qu’il n’a pas fait en ce qui concerne les « petits bailleurs ».
1. En effet, les aides issues du décret n° 2021-1430 du 3 novembre 2021 instituant une aide « coûts fixes rebond » « visent à compenser les coûts fixes non couverts des entreprises dont l'activité est particulièrement affectée par l'épidémie de covid-19 ».
Elles concernent les entreprises visées à l'article 1er du décret du 30 mars 2020[1] qui ont un niveau de charges fixes élevé et ont subi une perte de chiffre d'affaires importante suite au covid et aux mesures de fermeture administratives prises pour lutter contre la pandémie.
Elles peuvent bénéficier, au titre de la période allant du 1er janvier 2021 au 31 octobre 2021, dite période éligible, d'une aide complémentaire appelée : « aide coûts fixes rebond »
L’Etat a décidé de fixer la période concernée par la perte de marge du 1er janvier 2021 au 31 octobre 2021. Il s’agit de compenser les coûts fixes auxquels les entreprises ne peuvent faire face et ce quel que soit le montant de leur chiffre d'affaires.
Pour bénéficier de ces aides, il faut que les sociétés concernées démontrent :
Le montant de l'aide est une subvention, donc elle n'est pas remboursable. Elle peut dépasser 30 000 €, somme en deçà de laquelle il est envisageable d'obtenir un versement dans les 20 jours ouvrés, sous diverses conditions.
2. Or, « en même temps », non seulement les « petits bailleurs » n’ont bénéficié d’aucune aide réelle, mais ils ont subi des baisses ou même des pertes de loyers.
Il ressort en effet de multiples décisions de justice, conciliations judiciaires, procédures de sauvegarde, articles de presse, plaintes, interviews, sites internet, échanges sur les réseaux sociaux… et même aveux de gestionnaires que les loyers présentés comme « garantis » ne sont volontairement pas payés par les gestionnaires.
Dans le même temps, les banques, malgré les demandes du gouvernement, ont exigé de ces petits bailleurs que les prêts contractés pour financer les achats de lots dans ces résidences soient honorés intégralement.
Certes, le gouvernement a pris certaines mesures en vue de réduire le déséquilibre ainsi créé entre bailleurs et preneurs.
Ainsi :
- L’article 20 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 a instauré un crédit d’impôt en faveur des bailleurs abandonnant dans certains cas les loyers échus du mois de novembre 2020.
- Le gouvernement a instauré une exonération de l’impôt sur le revenu des abandons et renonciations de loyers réalisés au profit d’une entreprise locataire entre le 15 avril 2020 et le 30 juin 2021 dans les conditions et limites mentionnées au 9° du 1 de l'article 39 du code général des impôts.
Cependant, ces mesures sont très insuffisantes.
C’est pourquoi l’UNPI appelle à ce qu’un crédit d’impôt bénéficie aux bailleurs, et en particulier à ceux ayant consenti des abandons de loyers au profit des sociétés preneurs à bail actés à l’occasion de procédure de conciliation ou de sauvegarde judiciaire.
Ce n’est qu’à ce prix que la confiance des investisseurs dans ce secteur touristique fortement créateur d’emploi sera rétablie.
[1] Décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l'épidémie de covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation
Me Jacques GOBERT (SCP GOBERT & ASSOCIES), Avocat expert-conseil de l'UNPI
Source : 25 millions de propriétaires • N°558 janvier 2022
Qu’est-ce que la force majeure ?
Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un « évènement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur » ([1]). Pour que la force majeure soit caractérisée, l’évènement doit être extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible ([2]).
Selon la Cour de cassation, « le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure » ([3]).
La crise de la Covid-19 constitue-t-elle un cas de force majeure exonératoire du paiement des loyers ?
Pour motiver le non-paiement des loyers, le gestionnaire peut être tenté d’invoquer la force majeure en application de l’article 1218 du Code civil ou de la jurisprudence (v. supra).
Il peut également solliciter la mise en œuvre d’une clause exonératoire si elle est prévue dans le bail.
En pratique, il existe 3 typologies de baux :
La force majeure a été soulevée par les gestionnaires, preneurs à bail, devant diverses juridictions ; ce qui a donné lieu à des décisions de justice divergentes ([6]).
Par exemple :
Concernant un bail contenant une clause exonératoire relative à un cas de force majeure liée à l’immeuble lui-même, le juge des référés de la Cour d’appel de Chambéry a condamné le gestionnaire à payer les loyers. Il a considéré que les dispositions réglementaires ou légales résultant de la Covid-19 n’ont pas suspendu expressément ou implicitement l’exigibilité des loyers commerciaux et que les locaux ne sont pas en cause ([7]).
Le tribunal judiciaire de Paris a également condamné un gestionnaire, qui se prévalait d’une clause similaire dans le bail, à payer les loyers, moins une franchise de 56 jours correspondant à la période d’interdiction d’accueil du public dans les résidences de tourisme en 2020 (décret du 20.05.2020 et décret du 29.10.2020) ([8]).
A quelques jours d’intervalle, d’autres juges des référés du Tribunal judiciaire de Paris, dans le cas d’un bail analogue qui contenait une clause exonératoire relative à un cas de force majeure lié à l’immeuble, n’ont pas condamné le preneur au paiement des loyers au motif que cette clause devait faire l’objet d’une interprétation devant les juges du fond (contestation sérieuse) ([9]).
Intervention du Cabinet Gobert & Associés ([10]) :
Le raisonnement des juges des référés du Tribunal judiciaire de Paris qui ont rendu la décision du 28.09.2021 semble être en contradiction avec une partie de la doctrine et de la jurisprudence :
« (…) La solution n'est pas la même selon que c'est l'immeuble ou l'activité du preneur qui est affecté par cette interdiction. (…). Il faut donc déterminer si la décision de fermeture concerne l'immeuble lui-même (interdiction de recevoir du public) ou l'activité du preneur (interdiction d'exercice de son activité dès lors qu'elle implique la réception du public). Si elle concerne l'activité du preneur et non l'immeuble lui-même, le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance, de sorte que le preneur ne peut invoquer l'exception d'inexécution. »
- Selon la jurisprudence ([13]) :
« Cette clause [exonératoire relative à l’immeuble] claire et précise ne nécessite aucune interprétation en ce qu’elle vise soit des manquements personnels du bailleur, soit des circonstances affectant le bien.
Force est de constater que les mesures d’interdiction d’exploitation prises par l’État ne sont ni du fait ou de la faute du bailleur, ni ne constituent une circonstance affectant le bien, c’est-à-dire une circonstance intrinsèque au bien lui-même. (…)
Livia BROCHE, Juriste UNPI
Source : 25 millions de propriétaires • N°556 novembre 2021
[1] Article 1218 du Code civil applicable aux baux entrés en vigueur au 1er octobre 2016.
[2] Selon la jurisprudence antérieure à la réforme en application de l’article 1148 anc. du Code civil.
[3] Cass. Com., 16 septembre 2014, n°13-20.306.
[4] Exemple : foudre qui détruit l’immeuble ou inondation dévastatrice d’un quartier, d’une ville.
[5] Exemple : entrave à l’activité touristique.
[6] Cour d’appel de Dijon, 2ème chambre civile, 2 septembre 2021, n° 21/00289.
[8] Tribunal judiciaire de Paris, Ordonnance de référé du 09 septembre 2021, n°21/51845.
[9] Tribunal Judiciaire de Paris, Ordonnance de référé du 28 septembre 2021 n° 21/51614.
[10] https://www.gobert-associes.fr/
[11] La Semaine Juridique Entreprise et Affaires n° 17, 23 Avril 2020, 1179.
[12] Article du Cabinet Gobert & Associés sur Village de la justice : https://www.village-justice.com/articles/residences-tourisme-analyse-decret-mai-2020-face-aux-loyers-impayes,35481.html
[13] Cour d'appel de Chambéry, 1ère chambre, référé, 29 juin 2021, n° 20/01402.
Le propriétaire peut mettre fin à son bail de manière anticipée ou à son terme mais cette décision n’est pas sans conséquences.
Le bail commercial ne se renouvelle pas de plein droit ([1]) et inversement ne prend pas fin à l'arrivée du terme ([2]).
Le bail ne cesse que par l'effet d'un congé donné au moins 6 mois à l’avance ([3]). Il ne sera traité ici que du congé donné par le bailleur, étant entendu que le preneur peut lui aussi donner congé.
Sauf pour les résidences de tourisme où le bail initial est d’une durée ferme d’au moins 9 ans ([5]).
Dans tous les cas, le bailleur doit signifier son congé par acte d’huissier (la LRAR n’est pas admise).
Lorsque le bailleur donne congé avec refus de renouvellement, il est tenu en principe de verser une indemnité d’éviction au gestionnaire pour l’indemniser de la perte de son fonds de commerce. Il existe néanmoins des exceptions (voir infra).
Outre le congé, le bailleur et le preneur peuvent s’entendre et opter pour une résiliation amiable à tout moment (montant de l’indemnité d’éviction, état des lieux de sortie contradictoire, remise des clefs).
En cas de manquements fautifs aux baux (ex: impayés réitérés de loyers et/ou de charges), le bailleur peut :
Le locataire disposera d’un délai d’1 mois (ou plus selon la rédaction du bail) pour régulariser le ou les manquements reprochés.
A défaut de régularisation, le bailleur pourra saisir le juge des référés (délai de jugement : 3 mois en moyenne) ou les juges du fond (délai de jugement : 18 mois en moyenne) du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour demander l’acquisition de la clause résolutoire et le paiement des loyers et/ou charges impayés.
Si le juge des référés rend une décision plus rapidement, l’inconvénient est qu’il peut se déclarer incompétent en cas de « contestation sérieuse » (ex : mauvaise foi du bailleur). Si le juge des référés se déclare compétent, il peut accorder des délais de paiement au locataire (jusqu’à 24 mois).
Contrairement à l'automatisme de l'application d'une clause résolutoire, la résiliation judiciaire suppose une appréciation, par les juges du fond, de la gravité de la faute contractuelle invoquée par le bailleur (délai de jugement : 18 mois en moyenne).
Le bailleur doit respecter un délai d’au moins 6 mois (voire plus selon le bail).
Le bailleur doit prouver un ou plusieurs motifs graves et légitimes via une mise en demeure préalable de régulariser le ou les manquements dans le délai d’1 mois.
Pour choisir la meilleure stratégie, il est conseillé au propriétaire de prendre attache avec un cabinet d’avocats spécialisé.
Le bailleur doit garder à l’esprit que la décision de donner congé n’est pas un acte sans conséquences.
L'indemnité d'éviction couvre l'intégralité du préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement du bail commercial ([6]).
En pratique, les gestionnaires réclament 2 à 3 années du chiffre d’affaires du logement concerné (chiffre d’affaires divisé selon les tantièmes ou la typologie du lot). Ce montant peut être négocié ou contesté devant le tribunal.
En cas de contestation, le gestionnaire disposera d’un délai de 2 ans pour saisir le tribunal. Si le tribunal est saisi, il tranchera généralement sur la base d’un rapport d’expertise évaluant le montant de l’indemnité d’éviction.
Pendant cette période, le gestionnaire pourra se maintenir dans les lieux et devra payer au bailleur une indemnité d’occupation.
A l’issue du premier bail de 9 ans, la réduction d’impôt sur le revenu dont a bénéficié le propriétaire est acquise (article 199 decies E du code général des impôts). C’est d’ailleurs la raison pour laquelle le bail initial en résidence de tourisme est d’une durée d’au moins 9 ans ferme.
Pour éviter de devoir restituer une partie de la TVA initialement déduite, le propriétaire doit affecter son lot à une activité para-hôtelière soumise à TVA pendant une durée de 20 ans, c’est-à-dire une activité qui, en sus de l'hébergement en meublé, offre à ses bénéficiaires au moins 3 des prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison ou réception, même non-personnalisée, de la clientèle ([7]).
Le propriétaire pourrait envisager de gérer directement son bien ou d’en confier la gestion à un prestataire externe (mandat de gestion individuel).
A charge pour le propriétaire ou le prestataire externe d’assurer au moins 3 des 4 services para-hôteliers (déduction de TVA).
Naturellement, le propriétaire ne pourra plus se faire rembourser les charges dites récupérables par le gestionnaire au titre du bail commercial. Néanmoins, le propriétaire pourra récupérer des charges sur la clientèle de son lot.
La recherche d’un nouveau gestionnaire unique suppose que les copropriétaires ont donné congé de manière collective, ou en tous les cas un grand nombre.
Les copropriétaires rechercheront ensemble un gestionnaire candidat à la reprise de l’exploitation de la résidence (appel d’offres, mise en concurrence et choix du candidat gestionnaire selon sa solvabilité notamment, négociation sur le montant des loyers, relecture du nouveau bail commercial, …).
Il est assez courant que le repreneur demande une franchise de loyers ou une baisse de loyers à la reprise de l’exploitation.
Alternativement au choix d’un gestionnaire unique, les copropriétaires pourraient envisager de recourir à l’auto-gestion ([8]).
Il est admis que les propriétaires peuvent constituer une SAS (société par actions simplifiée) avec laquelle ils vont louer leurs lots en vertu d’un bail commercial.
La SAS pourra être gérée par les propriétaires eux-mêmes (auto-gestion interne) ou par une société tierce qui assurera l’exploitation de la résidence (auto-gestion déléguée). Si le premier mode d’exploitation se révèle très difficile et contraignant pour les propriétaires, le second permet de déléguer la gestion de la résidence à un prestataire externe via un mandat de gestion.
La SAS demeure propriétaire du fonds de commerce et titulaire des baux commerciaux, elle perçoit la totalité du chiffre d’affaires et verse les loyers aux bailleurs. La SAS, donc les copropriétaires dirigeants, tient une comptabilité et exerce une surveillance sur le mandataire.
Le prestataire externe, qu’il conviendra de choisir avec soin (mise en concurrence préalable), est rémunéré sous forme d’honoraires de gestion avec un fixe et un variable.
Avec ce mode de gestion, les propriétaires retrouvent théoriquement la maîtrise et le contrôle de leur résidence tout en conservant le bénéfice des avantages fiscaux propres aux résidences de tourisme.
Attention néanmoins, le succès de ce montage dépend des compétences des propriétaires dirigeants de la SAS et du choix du prestataire externe.
Parfois, la reprise de la résidence par une SAS de copropriétaires se passe mal, les copropriétaires bailleurs sont divisés et certains souhaitent résilier leurs baux (impayés de loyers, désaccord sur la prise en charge de travaux de rénovation, …).
Le propriétaire a intérêt à se rapprocher préalablement de ses copropriétaires pour adopter une position commune : donner congé collectivement pour changer de gestionnaire unique ou auto-gérer la résidence.
La création d’une association de défense des copropriétaires est recommandée par-rapport au collectif qui a l’inconvénient de ne pas avoir d’existence juridique. L’association permet à ses adhérents propriétaires de mener plusieurs « combats » (paiement des loyers et des charges, exécution des travaux, renouvellement ou fin des baux,…).
Le propriétaire est invité à vérifier la destination de l’immeuble définie dans le règlement de copropriété ainsi que le règlement d’urbanisme de sa commune (PLU ou PLUi). En effet, ces documents peuvent prévoir des contraintes de jouissance du lot.
Exemple : le règlement de copropriété qui impose une destination exclusive de résidence de tourisme, ce qui ne permet pas de jouir de son bien en habitation classique.
Pour modifier la destination de l’immeuble, l’unanimité des copropriétaires est exigée ([9]).
Le propriétaire doit se renseigner en amont sur la propriété des locaux à usage collectif ou PPUC (parties privatives à usage commun) de la résidence (voir le règlement de copropriété).
Si pour les résidences de tourisme construites à partir du 1er juillet 2014 (Loi Alur), les locaux à usage collectif (hall d’accueil, restaurant, piscine,…) appartiennent au syndicat des copropriétaires, ce n’est pas forcément le cas pour les résidences plus anciennes.
Lorsque le gestionnaire est propriétaire de ces locaux, il n’est pas rare qu’il exerce une forme de « chantage » consistant à « menacer » les copropriétaires de ne plus permettre l’usage collectif de ces locaux après résiliation du bail.
Que peut faire le propriétaire dans ce cas ?
D’une part, les propriétaires peuvent ouvrir une discussion avec le gestionnaire pour organiser les conditions de leur usage voire le rachat de ces lots via le syndicat des copropriétaires.
D’autre part, si le propriétaire de ces lots ne les entretient pas, l’assemblée générale des copropriétaires peut saisir le tribunal judiciaire afin de voir constater un état de carence et voir confier leur entretien au syndicat des copropriétaires.
Si un état d’abandon est avéré, le juge peut attribuer la propriété indivise de ces lots au syndicat des copropriétaires après paiement d’une indemnité payée au précédent propriétaire.
Rappelons que les locaux à usage collectif sont indispensables pour maintenir l’exploitation sous le statut des résidences de tourisme et notamment en cas de faillite et/ou de changement de gestionnaire.
* * *
Au regard de tout de ce qui précède, la décision de donner congé au gestionnaire doit être anticipée et réfléchie car les conséquences sont nombreuses et complexes.
Afin de déterminer la meilleure stratégie et de vous accompagner pour mettre fin au bail, il est recommandé au propriétaire de recourir aux services de l’UNPI et d’un cabinet d’avocats spécialisé en matière de baux commerciaux et de résidences gérées.
[1] Sauf clause de renouvellement automatique inscrite dans le bail.
[2] A défaut de congé, le bail se poursuivra par prolongation tacite (article L. 145-9 du code de commerce).
[3] Voir dans le bail s’il est prévu un délai de préavis plus long.
[5] Article L. 145-7-1 du code de commerce. Voir Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 27 janvier 2021, n° 19/14552 : la durée ferme de 9 années applicable aux baux de résidences de tourisme ne concerne que le bail initial et non le bail renouvelé.
[9] Article 26 c) de la loi du 10 juillet 1965.
SCP Gobert & Associés
Me Jacques Gobert
Me Christophe Jervolino
Me Nicolas Fouilleul
Me François Morabito
Source : www.gobert-associes.fr
L'UNPI intervient sur tous les types de résidences services (vacances, étudiants, hôtels, séniors, affaires).
L'information lors de l'acquisition est insuffisante. Les propriétaires ont besoin de mieux connaître les droits et devoirs de chacun.
Ne restez pas seul ! Ces difficultés d’exécution sont certainement partagées par les autres propriétaires de votre résidence. Nous vous conseillons de constituer une association dans votre résidence (avec l’aide de l’UNPI et de ses experts).
Le renforcement d’un organe représentatif et garant des intérêts des propriétaires-bailleurs permettra de peser davantage lors des discussions avec des gestionnaires ou les pouvoirs publics. Par exemple, il est acquis que les impayés de loyer sont plus efficacement gérés s’ils sont entrepris par l’association des propriétaires, plutôt qu’individuellement.
BONUS : La cotisation à l’UNPI est déductible des revenus fonciers !
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Monsieur Bruno Le Maire, ministre de l’Économie avait annoncé le 24 février la prise en charge pour les entreprises de 70% de leurs charges fixes.
Néanmoins, le 24 mars 2021 est paru un décret qui nous parait insuffisant.
Par conséquent, l’UNPI et la SNRT qui représente les gestionnaires se sont rapprochées afin d’effectuer des actions conjointesauprès de l’État pour que les aides financières parviennent à toutes les résidences et qu’elles servent principalement à payerloyers et charges.
A ce titre, en date du 2 avril 2021, un courrier a été adressé à Monsieur le Premier Ministre, Jean CASTEX. Une copie de ce courrier a également été adressée à :
Pour accéder à la lettre je clique ici
]]>Pierre & Vacances : L’UNPI est référente via son avocat conseil Jacques GOBERT dans la conciliation avec Pierre & Vacances. A ce titre, le pôle résidences services de l'UNPI :
- Vous conseille et accompagne en cas de difficultés (loyers, gestionnaires, fiscalité, travaux, etc.) ;
- Vous informe sur l’actualité relative aux résidences services et de ses évolutions (crise Covid-19) ;
- Vous représente auprès des pouvoirs publics.
Pour lire le courrier
]]>L’UNPI – 25 Millions de propriétaires s’engage dans la défense des propriétaires de résidences de tourisme.
De nombreux propriétaires sont venus prendre conseil et alerter la Fédération UNPI sur les pratiques de leur gestionnaire de résidences de tourisme gérée et sur les loyers dus. Ils dénoncent l’absence de transparence des comptes de gestion des résidences et l’avalanche d’argumentations juridiques organisée par certains gestionnaires de résidences.
Enfin, au-delà du recouvrement des dettes locatives, l’UNPI – 25 Millions de Propriétaires souhaite revoir la transparence de ce dispositif d’investissement pour que le développement économique souhaité et souhaitable des différents lieux de villégiature français ne s’organise pas au détriment de la propriété et des propriétaires privés.
Les propriétaires ne peuvent assurer seuls la préservation de l’activité économique de la montagne. Pendant ce temps, les crédits, les taxes foncières, les charges et les travaux demeurent exigibles.
Jacques GOBERT, avocat et expert-conseil de l’UNPI – 25 Millions de Propriétaires explique : « malgré des tentatives de concertations systématiques avec leurs preneurs, les loyers et les charges restent impayées. Cela place ces propriétaires qui ont permis à la montagne de se développer dans des impasses de trésorerie parfois dramatiques ».
Christophe DEMERSON, Président de l’UNPI – 25 Millions de Propriétaires a indiqué :
« Notre Fédération a vocation à défendre tous les types de propriété immobilière. Si la question des locaux commerciaux nous a beaucoup animé ces derniers mois pour préserver l’investissement et les compléments de revenus des petits propriétaires, la crise sanitaire a aussi intensifié les pratiques illégitimes d’annulation unilatérale de loyers. Certains gestionnaires de résidences de tourisme ont ainsi profité de la situation pour s’affranchir de la dette locative latente, mais aussi remettre en question durablement les loyers à venir. Les petits propriétaires qui ont investi en pensant sécuriser leurs loyers à long terme se trouvent dans une situation très déséquilibrée face à ces professionnels.
Les propriétaires ne sont pas responsables de la décision du gouvernement de fermeture administrative des services et commerces des stations de montagne. La question se pose par ailleurs dans d’autres territoires.
Si des actions judiciaires seront engagées par les propriétaires avec notre soutien, la Fédération reste ouverte au dialogue ».
Dans le cadre de nos discussions avec le Gouvernement, nous demandons :
L’UNPI – 25 Millions de Propriétaires est force de proposition.
Contact presse :
pressunpi@unpi.fr
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