Pétition UNPI

Copropriété

Changement d'affectation d'un lot

QUESTION :  Jusqu’à présent propriétaire occupant d’un appartement dans une copropriété, je souhaite exercer dans ce local mon activité libérale. Dois-je pour cela obtenir une autorisation de l’assemblée générale ?

REPONSE :
A moins que l’utilisation projetée soit directement contraire à la destination de l’immeuble ou soit prohibée par le règlement de copropriété, le changement de destination envisagé semble possible sans autorisation de l’assemblée.

Le règlement de copropriété peut comporter des règles particulières concernant les modes d’utilisation possibles des lots.

  • Si l’utilisation projetée est directement contraire à la destination de l’immeuble ou est prohibée par le règlement, le changement d’affectation doit être autorisé à l’unanimité. En effet, une affectation non prévue ne peut être autorisée qu’à l’unanimité (Cass., 3ème civ., 3 janvier 1979).
  • Si le règlement autorise le changement d’affectation (le règlement comprend une clause du type " les copropriétaires pourront procéder à ces nouvelles affectations sans avoir à solliciter l’autorisation de la copropriété "), le changement de destination peut en principe se faire sans autorisation de l’assemblée.
  • Si le changement d’affectation n’est ni prohibé par le règlement, ni directement contraire à la destination de l’immeuble, le changement d’affectation est autorisé dès lors qu’il n’est pas contraire à la destination générale de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. Ces deux conditions doivent être remplies.

Tout changement d’affectation de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble est donc prohibé ; par exemple, dans un immeuble à destination exclusivement commerciale, il peut être interdit d’exercer une activité autre que commerciale (CA Douai, 13 février 1995).
Concernant l’atteinte aux droits des autres copropriétaires, l’idée générale est la suivante : sont prohibées les activités qui créent pour les autres copropriétaires des inconvénients (par exemple, bruits, odeurs) excédant les inconvénients normaux de voisinage (Cass., 3ème civ., 5 octobre 1994) sauf s’il est possible d’y remédier par des aménagements ou équipements particuliers (Cass., 3ème civ., 15 janvier 1997).

Enfin, précisons que les clauses qui concernent les modes d’utilisation des lots doivent être respectées à condition que les restrictions apportées aux droits des copropriétaires sur leurs lots soient justifiées par la destination de l’immeuble (Cass., 3ème civ., 24 octobre 1990).

Les clauses de restriction figurant dans le règlement qui n’apparaissent plus justifiées au regard de la destination de l’immeuble peuvent être réputées non écrites. Par exemple, si la destination de l’immeuble a évolué, les dispositions restrictives du règlement peuvent n’être plus justifiées et être réputées non écrites au regard de la nouvelle destination (CA Paris, 19ème chambre B, 27 mai 1992 ). La demande d’annulation de la clause restrictive doit alors se faire devant le tribunal de grande instance.

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