Mesures d'urgence pour la politique du logement

Baux commerciaux

Réparations liées à la vétusté

QUESTION : Mon locataire d'un local commercial peut-il me réclamer la réfection du papier peint et du carrelage dégradés ? Les derniers travaux dans le local datent de quinze ans et le bail fait seulement référence au Code civil concernant les travaux et réparations.

REPONSE :
Si le contrat de location ne contient aucune disposition particulière concernant les réparations, le locataire doit faire à ses frais les réparations locatives et de menu entretien, les autres réparations demeurant à la charge du propriétaire (articles 1720 et 1754 du Code civil).

 Seulement, l'article 1755 du Code civil précise qu' « aucune des réparations locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ».

Les réparations cessent donc d'être à la charge du preneur quand elles sont occasionnées par force majeure ou par vétusté.

 « Si (...) le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location, ainsi que des réparations locatives, le jugement, qui énonce (...) que cette obligation ne s'étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol, atteints par la vétusté après quatorze années d'occupation, est légalement justifié » (Cass., 3ème civ., 17 octobre 1990, n° 88-20194).

Le preneur n'est donc pas tenu de remettre à neuf le papier peint et le carrelage du local atteints par la vétusté (dans cet arrêt, la Cour de cassation retient un délai d'occupation de quatorze ans pour définir la notion de vétusté).

Néanmoins, le locataire n'est fondé à invoquer l'état de vétusté de la chose louée que si cet état ou son aggravation ne résulte pas d'une négligence ou d'un défaut d'entretien de sa part : « attendu qu'ayant retenu (...) que les dégâts causés par la vétusté devaient être supportés par le bailleur, et constaté (...) que les désordres avaient pour seule origine la vétusté d'une toiture qui présentait, par ailleurs, de graves anomalies de structure, tous faits empêchant qu'un défaut d'entretien locatif ou foncier soit imputé à la Fédération et qu'il n'était pas prouvé que l'état actuel de la toiture eût pour cause une défaillance de la locataire dans son obligation d'entretien, la Cour d'appel a légalement justifié sa décision » d'accueillir la demande du locataire en remboursement du coût de la réparation de la toiture et de l'achèvement de la remise en état de celle-ci (Cass., 3ème civ., 12 avril 1995, n° 93-10358).

Etant donné que le papier peint et le carrelage dégradés datent de quinze ans et que le bail commercial ne comprend pas de disposition mettant les travaux découlant de la vétusté à la charge du locataire, les frais de réfection vous incombent sauf si vous pouvez prouver que les dégradations proviennent d'une négligence ou d'un défaut d'entretien du locataire.

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