Lobbying UNPI

Copropriété

Règlement intérieur et conditions de stationnement :

QUESTION :

Récemment acquéreur d'un appartement, nous avons eu connaissance du règlement intérieur qui précise les conditions d'utilisation des places de stationnement dans la cour. Ce règlement a été à l'époque (en 1970) adopté à l'unanimité et n'a pas été publié au Bureau des hypothèques. Est-il opposable aux copropriétaires qui ne l'ont pas signé comme moi ? Dans l'affirmative, à quelle majorité peut-il être modifié ?

REPONSE :
- Le règlement de copropriété peut être complété par un règlement intérieur qui détermine plus particulièrement les conditions de circulation et de stationnement sur les parties communes aménagées à cet effet, les modalités d'usage des espaces verts, etc.

Par contre, les dispositions du règlement intérieur ne doivent pas être en contradiction avec celles du règlement de copropriété.

Le règlement intérieur ayant été adopté à l'unanimité, il doit s'appliquer à tous les copropriétaires, sauf s'il est  contraire aux dispositions du règlement de copropriété.

Toutefois, vous nous indiquez que le règlement intérieur n'a pas été publié au Bureau des hypothèques.

La publication est une formalité qui rend un acte opposable aux tiers.

En l'absence de publication, le règlement intérieur n'a de valeur juridique qu'entre ses signataires, c'est-à-dire les copropriétaires de l'époque de la signature.

Il n'est pas opposable, par exemple, à ceux qui sont devenus copropriétaires ultérieurement, dans le cadre de mutations (article 13 de la loi du 10 juillet 1965).

Mais, si tel est bien le cas, pour pallier cette absence de publication, il est vraisemblable que lors de chaque mutation, l'acte notarié prévoit l'adhésion de l'acquéreur à ce règlement intérieur qui lui devient, de ce fait, opposable contractuellement.

 - L'article 26 b de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : 

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant (…) la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ».

La Cour d'appel de Paris a appliqué ces conditions de majorité aux règles d'utilisation d'une cour commune pour le stationnement de véhicules (CA Paris, 23e ch., section B, 27 janvier 2000, « Synd. Copr., 47 rue de l'Université à Paris contre Dame Breton »).

Par conséquent, sous réserve que la décision ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble ou à la destination ou aux modalités de jouissances des parties privatives, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété, le syndicat peut décider à la majorité de l'article 26 (ou double majorité) de modifier les conditions d'utilisation des places de stationnement dans la cour.

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