Pétition UNPI

Baux commerciaux

Remplacement d’une chaudière

QUESTION :

Qui du locataire ou du propriétaire est tenu de remplacer une chaudière dans un local commercial ? Dans le bail commercial, il est simplement précisé que le bailleur ne doit supporter que les travaux visés à l'article 606 du Code civil.

REPONSE :

Les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce ne comportent aucune disposition concernant les travaux qui doivent être exécutés pendant le cours du bail ou lors de la restitution des locaux.

Les seules dispositions applicables en l'espèce sont donc celles du Code civil relatives au louage de choses (article 1713 et suivants).

Toutefois, aucune de ces dispositions n'est impérative.

Les parties peuvent donc y déroger et sont libres de convenir d'une répartition différente (Cass., 3ème civ., 7 février 1978, n° 76-14214).

Il est donc fréquent en pratique que les parties prévoient une répartition des réparations entre bailleur et locataire autre que celle résultant de ces articles du Code civil.

 

Quelle que soit la formulation retenue dans le bail, il appartient aux tribunaux, chaque fois qu'ils sont saisis, de déterminer le sens et la portée des clauses figurant dans le bail.

Dans ce travail d'interprétation, les tribunaux se fondent sur deux principes :

- d'une part, le principe posé par l'article 1162 du Code civil selon lequel, en cas de doute, la clause doit s'interpréter en faveur du débiteur ;

- d'autre part, le principe selon lequel toute clause dérogatoire à une règle supplétive doit s'interpréter de façon restrictive.

 

Les tribunaux cherchent donc à imposer des limites à une répartition des travaux trop défavorable au locataire.

Dès lors, même si aux termes du bail le bailleur ne doit normalement supporter que les travaux résultant de l'article 606 du Code civil (comme c'est le cas en l'espèce), la jurisprudence met à sa charge les réparations occasionnées par la vétusté (article 1755 du Code civil).

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation a ainsi déduit de cet article 1755 que la vétusté d'une toiture est à la charge du propriétaire (Cass., 3ème civ., 12 avril 1995, n° 93-10358).

Cette même juridiction a retenu qu'en présence d'un bail qui contient une clause reprenant l'article 606 du Code civil, le remplacement d'une chaudière est à la charge du bailleur (Cass., 3ème civ., 8 janvier 1992, n° 90-15737).

 

Au regard de cette jurisprudence, il apparaît que le preneur n'est tenu des réparations engendrées par la vétusté que de façon exceptionnelle, lorsque le bail comporte une clause le prévoyant expressément ou une disposition particulière l'impliquant nécessairement.

 

En l'absence d'une telle clause, le remplacement d'une chaudière vétuste est à la charge du bailleur. A contrario, si la chaudière a été changée pour une cause autre que la vétusté, cette dépense doit incomber au locataire conformément aux termes de l'article 606 du Code civil.

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