Pétition UNPI

Baux d'habitation

Location d'un logement et garage

QUESTION :   Puis-je louer au même locataire un logement et un garage en recourant à deux baux distincts, afin que la location du garage ne soit pas soumise à la loi du 6 juillet 1989 ?

REPONSE :
L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que : « Les dispositions du présent titre sont d’ordre public. Elles s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ».

Donc d’après cet article, si un garage est loué accessoirement à un local principal, la loi du 6 juillet est applicable pour l’ensemble. A contrario, ce sont les règles plus libérales du Code civil qui s’appliquent au garage.

Plusieurs hypothèses peuvent se présenter :

w Tout d’abord, si le logement et le garage sont loués par des propriétaires différents, la location du garage est régie par les dispositions du Code civil (voir Cass., 3ème civ., 23 juin 1993, n° 91-11286).

w Dans l’hypothèse où le logement et le garage appartiennent à la même personne et font l’objet d’un bail unique, la loi de 1989 est applicable pour le tout.

w Par contre, si le logement et le garage appartiennent à la même personne et font l’objet de baux distincts (il s’agit du cas qui nous intéresse), la solution est moins évidente.

La Cour d’appel de Paris et la Cour de cassation ont notamment apporté les précisions suivantes :

- la location de l’emplacement de parking ayant été conclue pour trois mois renouvelable par tacite reconduction avec faculté pour le bailleur de donner congé moyennant un préavis d’un mois, « il ressort de ces éléments que les parties n’ont pas entendu, lors de la conclusion des baux, faire de l’emplacement litigieux un accessoire de l’emplacement loué » (CA Paris, 6ème ch. C, 20 novembre 1991, « Rochat et autres c/ Sté Vitruve ») ;

- du fait que les loyers étaient fixés sans référence à une réglementation particulière, qu’il est stipulé, d’une part, que les parties peuvent donner congé trois mois à l’avance et, d’autre part, qu’à défaut de paiement à son échéance d’un terme de loyer et dix jours après une sommation ou un commandement demeuré infructueux, la location sera immédiatement résiliée, « il ne ressort pas de ces éléments que les parties aient entendu, lors de la conclusion des baux, faire des emplacements de stationnement des accessoires des appartements » (CA Paris, 6ème ch. C, 8 février 1995, « OPAC de la ville de Paris c/ Verdier ») ;

- si le garage et le logement se situent dans un même ensemble immobilier, cela ne permet pas de conclure que le garage est loué accessoirement au logement ; en effet, il convient dans ce cas de rechercher la commune intention des parties. En l’espèce, les loyers des garages « étaient fixés sans référence à une réglementation particulière, les rapports contractuels se trouvaient ordonnés de façon indépendante de toute autre location, les régimes des congés et les modalités de résiliation conventionnelle n’y étaient pas les mêmes ». En considération de ces éléments, le bail de garage ne constitue pas un accessoire au bail d’habitation (Cass., 3ème civ., 5 mars 1997, « Affriat et autres c/ OPAC de la ville de Paris »).

Il ressort donc de ces arrêts que dans l’hypothèse où un logement et un garage sont loués par la même personne suivant deux baux distincts, la location du garage peut être soumise aux dispositions du Code civil si les deux parties souhaitent que cette location ne soit pas accessoire à celle du logement.

Toutefois, le principe posé par l’article 2 est le suivant : un garage loué accessoirement à un logement est soumis à la loi du 6 juillet 1989. Cette disposition étant d’ordre public, les parties ne peuvent en principe déroger à cette règle.

Sauf exception, nous déconseillons donc à nos lecteurs de soumettre le bail du garage aux dispositions du Code civil car les tribunaux risquent de considérer ce montage comme frauduleux et de requalifier le contrat de location.  

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