Mesures d'urgence pour la politique du logement

Copropriété

Délai de notification de la mutation d’un lot de copropriété

QUESTION :

J’ai reçu une convocation à la prochaine assemblée générale alors que j’ai vendu mon logement il y a quelques semaines. Le notaire n’est-il pas tenu de notifier rapidement la vente au syndic ?

REPONSE :

L'article 6 du décret du 17 mars 1967 impose de notifier « sans délai » au syndic « tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation. »

Cette notification a pour but d'informer le syndic des changements de propriétaires ou des démembrements de propriété affectant les lots et de lui permettre de tenir à jour la liste des copropriétaires.

Elle doit être faite « sans délai » après l'établissement de l'acte de vente soit par les parties, soit par le notaire qui a reçu cet acte (même si un avant contrat de vente a été passé, la notification n’est souvent faite en pratique qu’après la passation de l’acte authentique).

Comme le rappelle un arrêt de la Cour de cassation, « seule la notification d'une mutation opérée selon le formalisme prévu par les dispositions du décret [de 1967] rend cette mutation opposable au syndicat des copropriétaires » (Cass., 3ème civ., n° 98-14409, 22 mars 2000).

Par conséquent, si la notification n'a pas été faite, l’ancien propriétaire conserve sa qualité à l’égard du syndicat et, de ce fait, il peut être légitimement convoqué à l’assemblée générale et assigné en paiement des charges.

Cette situation peut donc être préjudiciable à l’acheteur ou au vendeur.

 

En tant que professionnel du droit, le notaire doit procéder à une notification immédiate et systématique de la vente, après en avoir averti les parties afin qu'elles ne procèdent pas de leur côté à cette notification.

La Cour d’appel de Paris a ainsi jugé que le notaire, simplement chargé en l’espèce de dresser et de faire publier un acte de dépôt de pièces constatant une mutation déjà intervenue, était tenu de notifier cette mutation au syndic conformément à l’article 6 du décret de 1967 (23ème ch. A, 24 novembre 1999 : Juris-Data, n° 101117).

En cas d'absence d'avis ou d'avis tardif, les tribunaux apprécient si, en considération des circonstances particulières, la méconnaissance des dispositions de l'article 6 du décret engage sa responsabilité.

 

Le notaire est donc tenu de notifier la vente au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception immédiatement après la passation de l’acte authentique. A défaut, sa responsabilité pourrait être engagée si cette situation a causé un préjudice.

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