Mesures d'urgence pour la politique du logement

Copropriété

Lots ne comprenant pas de quotes-parts de parties communes

QUESTION :

L’état descriptif de division, annexé à notre règlement de copropriété (qui date des années 1960), répertorie 80 lots dont 15 sont des parkings qui n’ont pas de quotes-parts de parties communes. Ces 15 lots ne participent donc pas aux charges de la copropriété, ce qui semble anormal. Peut-on attribuer à ces lots des quotes-parts de parties communes ? Dans la négative, peut-on tout de même décider en assemblée générale de faire participer les propriétaires des parkings au paiement des charges de la copropriété ?

REPONSE :
Il est inhérent à la nature des lots de copropriété de comprendre chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.  La détermination de cette quote-part est régie par l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965.

L’absence de quotes-parts de parties communes pour les parkings constitue donc une anomalie.

Pour leur attribuer de telles quotes-parts, il faudrait toutefois une décision de l’assemblée générale prise à l’unanimité.

En effet, en raison du caractère intangible des quotes-parts de parties communes figurant dans le règlement de copropriété, aucune décision d’assemblée générale prise à la majorité ne peut les modifier (CA Paris, 23ème ch. A, 1er avril 1998, « Bliah c/ Synd. 66 rue des Grands-Champs à Paris »).

De la même manière, le pouvoir du juge semble fort restreint dans ce domaine, même en cas d’illégalité avérée, voire d’erreur manifeste (CA Paris, 23ème ch. B, 7 décembre 2000).

 

Les quotes-parts de répartition de charges sont distinctes des quotes-parts de parties communes.  Il serait donc théoriquement envisageable que les 15 parkings se voient affecter des quotes-parts de charges, même en l’absence de quotes-parts de parties communes.

Cependant, la modification de la répartition des charges ne peut, elle aussi, se faire qu’à l’unanimité des voix des copropriétaires.

On retrouve de ce fait la même difficulté que précédemment.

 

En conclusion, eu égard à la très grande difficulté de faire prendre une décision à l’unanimité, il serait sans doute judicieux de tenter une action en justice pour obtenir la modification des quotes-parts de parties communes et de charges.  Mais en raison des réserves mentionnées plus haut quant aux pouvoirs des tribunaux en ce domaine, nous vous conseillons de consulter au préalable un avocat spécialisé.

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