Mesures d'urgence pour la politique du logement

Baux d'habitation

Congé pour vente et loi Carrez

QUESTION : Je veux donner congé pour vendre à mon locataire. Est-ce qu'il faut indiquer la surface de l'appartement puisqu'il s'agit d'un logement situé dans une copropriété ?
 

REPONSE :
La loi du 18 décembre 1996, appelée loi Carrez, a institué une nouvelle obligation pour la rédaction des contrats de vente, pour les logements situés dans des immeubles en copropriété. L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit désormais que " toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant une vente d'un lot ou d'une fraction de lot, mentionne la superficie de la partie privative de ces lots ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de cette mention de superficie. "

La question s'est donc posée de savoir si le bailleur qui donne congé pour vente à son locataire en fin de bail, en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, devait mentionner la surface du logement loué.

Le but du législateur est de protéger l'acquéreur en l'informant de la contenance exacte du logement ; on peut donc soutenir que le locataire, qui connaît bien l'appartement puisqu'il l'occupe a priori depuis au moins trois ans, est suffisamment informé à ce propos. On peut aussi considérer que la loi ne mentionnant, outre les promesses de vente ou d'achat que les contrats réalisant ou constatant la vente, il faut exclure les congés de l'obligation légale d'information sur la surface.

C'est cette solution qui a été retenue par la Cour d'appel de Paris dans une décision du 14 septembre 1999 (Gaz. Pal. 5 nov. 1999 p. 25). Elle valide le congé donné par un bailleur alors même que l'acte de congé ne mentionnait pas la surface de l'appartement. La cour estime que le congé n'est pas visé par l'article 46 qui ne mentionne que les contrats, alors que l'offre de vente contenue dans un congé pour vente résulte de la loi et non de la rencontre de deux volontés.

En conséquence, dans le congé, vous n'êtes pas obligé de mentionner la surface de l'appartement que vous comptez vendre. Bien entendu, cela ne vous dispense pas d'effectuer le mesurage du logement puisque cette indication devra figurer ultérieurement dans l'acte de vente.

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