Mesures d'urgence pour la politique du logement

Baux d'habitation

Bail verbal

QUESTION :

Quels sont les dangers du bail verbal ?

REPONSE :

Plus de 25 ans après l'entrée en vigueur de la loi Quilliot du 22 juin 1982 remplacée par la loi  Mermaz de 1989, de trop nombreux propriétaires continuent à ne pas conclure par écrit des contrats de location.

Pour beaucoup, et assez naturellement, la location est la chose la plus simple du monde qui ne mérite pas de signer des écrits compliqués. Il suffirait que le propriétaire remette au locataire les clés du logement, que tous deux s'accordent sur un loyer et les choses doivent bien se passer... Pourtant, le décalage est grand entre, d'une part, cette conviction que le bail se forme naturellement par une « poignée de mains » entre le propriétaire et le locataire et, d'autre part, l'organisation de plus en plus complexe du jeu locatif par le législateur. Conséquence : les gens s'entendent en marge de la loi ; ce qui conduit non seulement à l'absence de contrat écrit de location mais aussi à des mécanismes de renouvellement, de proposition de nouveau loyer ou de congé qui ne sont pas conformes aux dispositions légales. Lorsque la bonne foi anime propriétaire ou locataire, ce qui est majoritairement le cas, les choses se passent bien et ne suscitent pas de litige. Mais lorsque la mésentente s'installe dans le cours d'un bail verbal, la situation peut devenir catastrophique.

 

De son côté, le locataire ne disposant que d'un bail verbal devra apporter la preuve de sa qualité, en justifiant qu'il paie un loyer, en démontrant qu'il bénéficie d'un bail verbal depuis la date de la remise des clés. La preuve n'est généralement pas facile à rapporter.

Pour le propriétaire, les conséquences sont plus graves : il ne pourra pas délivrer un commandement de payer reproduisant la clause de résiliation de plein droit qui figure normalement au bail puisque, par définition, il n'y a pas de bail écrit.

En cas de défaut de paiement, il pourra simplement demander au juge d'apprécier si la gravité de la faute justifie ou non le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Le propriétaire ne pourra pas non plus justifier l'indexation annuelle du loyer car, en l'absence de contrat écrit, aucune clause d'indexation n'aura été convenue.

Et toutes sortes de dispositions, normalement prévues dans le contrat écrit de location, viendront à manquer : comment prouver qu'une cave a été louée en sus de l'appartement ? Le locataire est-il autorisé à sous-louer ?

 

Pour certaines de ces questions, les lois régissant la location d'une habitation principale apportent des réponses. Il n'en est pas toujours de même lorsque la location est  « libre » : dans ce cas, les lois d'ordre public ne s'appliquent pas et seules les dispositions supplétives du Code civil peuvent jouer. Mais elles ne règlent pas tout.

En somme, il faut dire clairement que, malgré la complexité des lois locatives, encore augmentée par les nombreux changements intervenus, il ne faut pas céder à la facilité et se contenter d'un bail verbal. La signature d'un contrat écrit de location, exigé par la loi, constitue pour les deux parties un gage de paix et de sécurité.

 

Propriétaires et locataires doivent savoir enfin que, à tout moment, ils peuvent exiger de l'autre partie l'établissement d'un contrat écrit.

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