Pétition UNPI

Copropriété

Suppression du service de gardiennage

QUESTION : A quelle majorité peut-on supprimer en assemblée générale le poste de gardien-concierge ?

REPONSE :

Avant la loi Boutin du 25 mars 2009, la jurisprudence dominante considérait que la suppression du poste de gardien ou de concierge dont l’existence était prévue par le règlement de copropriété devait être votée à l’unanimité (Cass., 3ème civ., n° 98-17587, 21 mars 2000).

En revanche, en l’absence de précision dans le règlement de copropriété, la double majorité de l’article 26 suffisait si la suppression du service de concierge ne portait pas « atteinte à la destination de l'immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives » (Cass., 3ème civ., n° 06-20020, 5 décembre 2007).

 

La loi Boutin a inséré un f) à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

(…) f) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble. »

En reprenant mot pour mot l’arrêt précité du 5 décembre 2007, ce nouvel alinéa de l’article 26 consacre donc la jurisprudence de la Cour de cassation qui permet de supprimer le poste de gardien à la double majorité, si cela ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble. Il est à noter que cette règle s’applique même si le règlement de copropriété prévoit un service de gardiennage, alors que l’arrêt du 5 décembre 2007 ne concernait que l’hypothèse où un service de concierge n’était pas prévu dans le règlement de copropriété.

 

Par conséquent, depuis la loi du 25 mars 2009, la décision de supprimer le poste de gardien ou de concierge peut être prise à la double majorité de l’article 26, ainsi que la décision de vendre le logement de fonction (en pratique, les copropriétaires décident de supprimer le poste lors d’une première assemblée générale, puis de vendre lors d’une prochaine assemblée).

Toutefois, la loi impose deux conditions cumulatives :

- le logement doit appartenir au syndicat ;

- les décisions ne doivent pas porter atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble.

A contrario, si les décisions relatives à la suppression du poste de gardien ou de concierge et les décisions relatives à la mise en vente du logement du gardien ou du concierge « portent atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, un vote à l'unanimité des copropriétaires est alors nécessaire » (Réponse ministérielle, JO AN, n° 40734, 5 mai 2009, p. 4370). Une appréciation au cas par cas sera donc nécessaire.

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