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Baux d'habitation

Validité d’une clause stipulant que le locataire sera maintenu dans les lieux « sa vie durant »

QUESTION :

Le locataire d’un logement que j’envisage d’acheter occupé bénéficie d’un bail comportant une clause selon laquelle il sera maintenu dans les lieux « sa vie durant ». Cette clause pourrait-elle faire obstacle au congé pour reprise que je souhaite exercer si j’achète ce logement ?

REPONSE :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, « le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques (…) et à six ans pour les bailleurs personnes morales ».

Cet article prévoit des durées minimales et n’interdit pas aux parties de conclure un bail d’une durée supérieure à trois ans ou six ans.

 

En l’espèce, le bail prévoit une clause selon laquelle le preneur sera maintenu dans les lieux « sa vie durant ».

Aux termes de l’article 1709 du Code civil « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Ainsi, les baux perpétuels sont nuls et cette interdiction est d’ordre public (Cass. soc., 29 mai 1954).

Toutefois, la jurisprudence considère de manière constante que le bail n’est pas perpétuel s’il doit nécessairement connaitre un terme avec le décès du preneur. Ainsi, dans un arrêt du 10 mars 2010, la Cour de cassation a jugé, s’agissant d’un bail stipulant que le locataire serait maintenu dans les lieux sa vie durant, « que le bail était conclu pour une durée dont le terme était fixé par un évènement certain, et que les bailleurs ne pouvaient délivrer congé avant ce terme » (Cass., 3ème civ., n° 09-12135, 10 mars 2010).

 

Dès lors, une clause stipulant que le preneur sera maintenu dans les lieux sa vie durant est valable. Le locataire pouvant se maintenir dans les lieux jusqu’à son décès, le bailleur actuel mais également les bailleurs successifs ne pourront donc pas donner congé au locataire.

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