Mesures d'urgence pour la politique du logement

Baux d'habitation

Bail à usage exclusif d'habitation

QUESTION : J'ai signé un bail à usage exclusif d'habitation avec mon locataire qui exerce une activité médicale. Pourtant, depuis quelques temps, ce logement sert également à recevoir ses patients. Puis-je contester cette situation ?

REPONSE :
Votre locataire ne peut pas, sans votre accord, exercer d'activité professionnelle dans un local à usage exclusif d'habitation. Vous pouvez donc négocier avec votre locataire un aménagement du bail et prévoir une augmentation du loyer suite à ce changement d'affectation (dans une copropriété, ce changement doit être autorisé par le règlement de copropriété). Vous pouvez également demander en justice la résiliation du bail si vous avez adressé à votre locataire une lettre recommandée avec AR lui indiquant ses obligations de locataire et que la situation perdure.

Le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).
Lorsque les locaux ont été loués à usage exclusif d'habitation, toute utilisation à usage professionnel, commercial ou artisanal est interdite.

En cas de changement d'affectation opéré en violation des clauses du bail, le bailleur peut réclamer, indépendamment des dommages et intérêts que toute personne peut réclamer en réparation des préjudices particuliers qu'elle éprouve, la résiliation du bail (CA Paris, 6ème chambre C, 29 novembre 1994, " Carré-Levantal contre Mangin " : locataire qui exerçait sa profession d'architecte dans un local loué à usage exclusif d'habitation).

Cette solution est valable même si le propriétaire n'a pas réagi immédiatement et que la situation s'est prolongée ; le changement de destination ne peut en effet résulter que d'un consentement exprès ou tacite.
Enfin, notons que certaines activités peuvent être exercées dans des lieux pourtant loués à usage exclusif d'habitation : par exemple, un arrêt de la Cour d'appel de Paris (6ème chambre C, 16 mai 1995, confirmé par Cass., 3ème civ., 14 mai 1997) retient que " la profession d'assistante maternelle est compatible avec la clause d'habitation prévue dans le contrat de bail puisqu'elle habite effectivement les lieux avec sa famille et se borne à y accueillir des enfants qui ne sont pas les siens " ; étant donné qu'il n'y a pas " une véritable transformation à usage professionnel ou commercial ", le bailleur ne peut dans cette hypothèse soutenir un changement d'affectation des lieux loués.

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