Mesures d'urgence pour la politique du logement

Baux d'habitation

Transformation des locaux par les locataires

QUESTION : Mon locataire a percé un mur pour réunir deux pièces sans mon autorisation. Quels sont mes recours ?

REPONSE :
Si le locataire souhaite transformer les locaux loués, il doit nécessairement obtenir une autorisation écrite du propriétaire. Comme votre locataire a agi sans votre accord, vous pourrez, lorsqu'il quittera le logement, soit exiger la remise en état des lieux, soit bénéficier gratuitement de ces transformations. Enfin, si ces transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité des lieux, vous pouvez demander la résiliation judiciaire du bail.

La loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à souffrir les aménagements réalisés par le locataire tant qu'il ne transforme pas la chose louée (article 6). Le locataire réalise ainsi légitimement des travaux d'aménagement dans le logement, c'est-à-dire des travaux de faible importance, sans aucune autorisation du propriétaire.

Par opposition, des travaux de transformation des lieux loués ne peuvent être accomplis par le locataire sans autorisation  écrite du bailleur. La transformation est caractérisée par l'atteinte au gros œuvre, à la structure ou à la configuration des lieux loués.

En perçant un mur, votre locataire a effectué des travaux de transformation.

Si les travaux de transformation entrepris sans autorisation mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité des lieux loués, le bailleur peut « exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état » (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Pour obtenir la résiliation judiciaire du bail, le bailleur doit démontrer que « la remise en état des lieux aux frais du locataire s'avère nécessaire du fait que les transformations des lieux ont mis en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité des lieux » (Cour d'appel de Paris, 6ème ch. A, 22 mai 1996 « Castries c/ Baley »). Sans péril, les travaux de transformation ne constituent donc pas une cause de résiliation et le problème se réglera lorsque le locataire quittera les lieux. Le bailleur pourra alors soit demander la remise des lieux en leur état antérieur, soit décider de « conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés » (article 7).

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