Quels investissement en 2020 ?

En 2020, l’épargne sans risque perdant de son intérêt, l’investissement immobilier vous paraîtra comme la seule solution pertinente dans un monde où la valeur de l’argent est menacée. Aujourd’hui, le marché immobilier est soutenu par le financement grâce à des taux de crédit immobilier historiquement faibles.

Les épargnants vont, parfois en dépit de leur volonté profonde, chercher à investir dans l’immobilier pour protéger leur épargne, mais le marché immobilier pourrait être moins porteur sans le soutien de la politique monétaire.

L’objectif de cet article est de préciser de manière concise les moyens dont dispose un investisseur souhaitant investir en immobilier en 2020, quels que soient ses objectifs.

Le Déficit Foncier : La rénovation comme outil d’optimisation

Le contribuable peut déduire de ses revenus fonciers certaines dépenses de travaux qu'il réalise sur ses immeubles productifs de revenus notamment en fonction de la nature des travaux ou du mode de détention de l'immeuble.

Les dépenses d’entretien ou de réparation sont toutes les dépenses destinées à "maintenir ou remettre l’immeuble en bon état pour en permettre un usage normal". Les travaux ne doivent pas "modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial de l’immeuble" (Source Fidroit 2020).

Ces dépenses sont toujours déductibles lorsqu'elles portent sur des locaux à usage d'habitation, professionnels ou commerciaux. Quant aux dépenses d'amélioration, elles sont déductibles pour les seuls locaux d’habitation (par exception, les dépenses destinées à faciliter l'accueil des personnes handicapées ou destinées à protéger les locaux de l'amiante sont déductibles pour les locaux professionnels ou commerciaux).

Illustration Chiffrée

Monsieur Delacroix acquiert un immeuble d’une valeur de 145 000€ (y compris les frais d’acte et autres frais d’agence immobilière). Il réalise, suite à son investissement immobilier, pour 50 000€ de travaux intégralement déductibles.

A l’issue de ces travaux, le bien rapporte des loyers de 641€ par mois (que nous décidons de ne pas revaloriser pour des raisons pratiques et de compréhension).

Frais d’entretien et charges de propriété : 25% du montant des loyers perçus ;

Financement : Crédit amortissable de 195 000€ / 20 ans / 1.56% + 0.30% d’assurance emprunteur ; (cf. barème des meilleurs taux de crédit en ce moment).

La valeur de l’immeuble après les travaux passe à 195 000€ (par prudence, nous ne revalorisons pas l’immeuble pendant 20 ans).

Comme on peut le constater, il ne s’agit pas d’un investissement immobilier particulièrement optimisé. Le rendement locatif est établi à 3,95% (7 692/195 000).

Les déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt (travaux d’entretien, réparation, taxe foncière…) sont ensuite imputés sur le revenu global du foyer dans la limite de 10 700€.

La fraction du déficit supérieure à 10 700€ est reportée successivement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Sur 20 ans, pour une personne seule ayant un taux marginal d’imposition (TMI) à 30%, l’impact fiscal (IR à 30% + prélèvements sociaux à 17,2%) est de 21 050€ soit 1 025€/an en moyenne.

Sur des revenus bruts estimés à 7 692€ par an, la charge fiscale moyenne est de 13% des revenus perçus.

Le graphe ci-dessous nous montre de manière synthétique l’impact fiscal des 50 000€ de travaux (Source Fidroit) :

Quid du dispositif dit « Loi Malraux »

Le dispositif Malraux permet aux particuliers d'acquérir des immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées en vue d'effectuer des travaux de restauration complète de ces immeubles pour bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 30% des dépenses de travaux dans la limite de 400 000€.

Les villes de Bordeaux, Blois, Paris ou encore Versailles sont susceptibles d’offrir ce type d’opportunités.

Quid du dispositif dit « Monument Historique »

Les propriétaires de monuments historiques sont autorisés à déduire de leur revenu global tout ou partie des charges supportées, que l’immeuble soit mis en location ou utilisé à titre de résidence principale ou secondaire.

Ce dispositif spécial de déduction des charges n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales.

Il est bien souvent générateur de coûts importants dans le temps (liés aux travaux mais aussi à l’entretien de l’immeuble à long terme), mais également à des contraintes rigoureuses imposées par les Architectes des Bâtiments de France (ABF).

En conclusion

Le déficit foncier permet la déduction intégrale des travaux éligibles sur les revenus fonciers, leur montant n’est pas plafonné et ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales. Il permet de valoriser un bien immobilier dans le temps tout en limitant l’impact sur la fiscalité globale. Il implique en revanche de louer le bien « nu » durant les trois années qui suivent les travaux.

Immobilier Neuf : La loi Pinel dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Le dispositif Pinel est une réduction d'impôt en faveur de l’investissement locatif en métropole. Il concerne les investissements réalisés entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2021.

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt, l'investisseur doit être impérativement une personne non soumise à l'IS domiciliée fiscalement en France.

L’acquisition, la construction d’un logement neuf ou la réalisation de travaux éligibles sur un logement situé dans une zone éligible permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre jusqu’à 21 % du prix du logement dans la limite de 300.000 € par an et de 5 500 € par m².

Illustration Chiffrée

Un couple marié et sans enfant à charge (2 parts fiscales) décide d’investir en loi Pinel. Leur charge fiscale annuelle est de 14 000 € (tous revenus confondus). Leur tranche marginale d’imposition de 30% (TMI à 30%).

Acquisition d’un logement neuf éligible au Pinel d’une superficie de 70 m².
Prix de revient : 210 000 €, soit 3 000 €/m².

Engagement de location initial : 9 ans

La réduction d’impôt sera de : 210 000 € x 18 % / 9 = 4 200 € par an pendant 9 ans.
Soit une réduction d’impôt totale de : 37 800 €.

En cas de prorogation de 3 ans, la réduction d’impôt supplémentaire sera de 210 000 x 3 % / 3 = 2 100 € par an pendant 3 ans. Soit une réduction d’impôt totale de : 44 100 € (source : Fidroit).

ATTENTION

D’un point de vue fiscal, les loyers perçus subissent une fiscalisation à hauteur de 30% (TMI) + 17,2% (PS) durant la période d’engagement. Sur la base de loyers annuels plafonnés, la charge fiscale supplémentaire supportée, déduction faite des charges diverses, doit être prise en compte dans le calcul du gain fiscal réel de l’opération.

Focus sur le dispositif de la loi Denormandie

Entré en vigueur le 1^er janvier 2019, le dispositif Denormandie est un outil de défiscalisation immobilière qui s’adresse aux propriétaires bailleurs dans le cadre de logements situés dans l’une des 222 communes éligibles au programme national « Action cœur de ville » ou dans une commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).

Il a pour objectif la rénovation des logements dans le centre des villes moyennes où le parc est dégradé.

Pour cela, il offre une réduction d’impôt inspirée de la loi Pinel. Les bailleurs peuvent ainsi obtenir une réduction d’impôt sur le revenu de 12 % du prix d’acquisition du bien (plafonné à 300 000 € par an) s’ils s’engagent à louer le bien pendant 6 ans, de 18 % s’ils engagent à le louer pendant 9 ans ou de 21 % s’ils le louent pendant 12 ans.

Les acquisitions d’immeubles anciens assorties d’au moins 25 % de travaux de rénovation sont éligibles à la réduction d’impôt Pinel depuis la loi de finances pour 2019 (amendement dit " Denormandie ").

Les travaux de rénovation éligibles à la quote-part de 25 % sont ceux qui ont pour objet soit la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des habitations, soit la réalisation d'économies d'énergie, soit la création de surfaces habitables à partir de l'aménagement d’annexes (les travaux portant sur des équipements d'agrément sont exclus).

En conclusion

Investir en loi Pinel en 2020 est une stratégie complexe qu’il convient de réaliser en considérant plusieurs données (emplacement géographique, rentabilité sur une période définie, qualité du promoteur, impact fiscal réel).

Il est important pour un investisseur d’avoir à l’esprit, s’il prend en compte la réduction d’impôt qu’il va réaliser sur 9 ans, que les loyers qu’il va percevoir seront néanmoins plafonnés en fonction des ressources des locataires et des superficies, mais surtout qu’ils seront fiscalisés au même titre qu’un bien immobilier classique (à hauteur de la TMI + PS).

De plus, les contraintes logistiques actuelles poussent les constructeurs à s’éloigner des grandes villes sans pour autant offrir un prix d’acquisition en adéquation. Quid de la revente d’un appartement à plusieurs kilomètres d’une grande ville d’ici à la fin de la période de défiscalisation ? Quid de la rentabilité finale du projet ?

Dans le cadre de la loi Pinel, opter pour l’autoconstruction d’un bien immobilier de type maison individuelle sur une zone géographique éligible semble être un pari gagnant sur le long terme.

Immobilier Ancien : optez pour le statut de la location meublée

La location meublée consiste à louer un ou plusieurs logements garnis d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

S’il s’agit d’une activité civile d’un point de vue juridique, la location meublée est considérée d’un point de vue fiscal comme une activité commerciale, ce qui présente des avantages importants. 

L’activité de loueur en meublé peut être exercée en direct ou par le biais d’une société de préférence non soumise à l’impôt sur les sociétés (EURL ou SARL de famille, société en nom collectif).

En fonction du type de location envisagée (location de longue durée ou de court séjour), il existe des contraintes à respecter telles que l’établissement d’un inventaire du mobilier ou la signature d’un bail meublé à terme ou à durée indéterminée.

En 2020, la fiscalité des revenus fonciers issus de locations classiques dites « nues » est telle (ratio de 52,25 pour 100, source INSEE 2019) que de plus en plus de propriétaires fonciers ont recours à la location meublée. Ils ont alors le choix entre deux options fiscales, le régime du micro-BIC et le régime des frais réels ou de l’amortissement comptable.

Illustration Chiffrée

Monsieur Martin acquiert le 1^er janvier de l'année N un logement de 80 m² à Nice. Le prix d'acquisition est de 400 000 € (100 000 € pour le terrain et 300 000 € pour la construction).

Monsieur Martin contracte un emprunt au taux de 1,00 % sur 15 ans pour un montant de 300 000 € et fait un apport personnel couvrant le surplus. Sa tranche marginale d’imposition est de 30% (TMI à 30%).

Lors de l'acquisition, il acquitte des frais pour un montant de 19 000 € (droits d’enregistrement, frais de notaire), payés comptant. Il équipe ce logement pour un montant de 20 000 € et le donne en location meublée moyennant un loyer annuel de 19 200 €. Il a donc la possibilité de choisir entre deux options fiscales :

Option pour le régime du micro-BIC

Monsieur Martin réalise 19 200 € de recettes. Il peut donc avoir recours au régime micro-BIC :

• Base taxable 19 200 € - 50 % (forfait micro-BIC) = 9 600 €
• Prélèvements sociaux 17,2 % : 1 651 € (dont CSG déductible du revenu global imposable en N+1 à hauteur de 6,8 %, soit pour un montant de 653 €)
• IR à 30 % année N : 9 600 € x 30 % = 2 880€, soit une imposition totale de 4 531€
• IR à 30 % années N + 1 et suivantes : (9 600 € - 653 €) x 30 % = 2 641€ soit une imposition totale de 4 335€.

Si le bien de Monsieur Martin avait été loué nu et si l’on considère des recettes équivalentes à 19 200€ :

• Base taxable 19 200 € - 3 000€ (charges diverses annuelles) – 1 500€ (taxe foncière) – 2 500€ (intérêts d’emprunt) = 12 200€.
• Prélèvements sociaux 17,2 % : 2 098€ (dont CSG déductible du revenu global imposable en N+1 à hauteur de 6,8 %, soit pour un montant de 829 €).
• IR à 30 % année N : 12 200 € x 30 % = 3 660€, soit une imposition totale de 5 758€
• IR à 30 % années N + 1 et suivantes : (12 200€ - 829 €) x 30 % = 3 411€, soit une imposition totale de 5 509€.

Dans notre exemple, l’option pour le micro-BIC permet une économie moyenne sur le long terme de 1 200€ de charge fiscale annuelle.

Cette stratégie est particulièrement adaptée aux personnes qui souhaitent réduire leurs impôts sensiblement lorsqu’ils détiennent le bien immobilier depuis plusieurs années (plus de passif à rembourser voire une détention supérieure à 30 ans de l’immeuble) ; comparativement à l’option des frais réels, le Micro BIC est plus adapté aux biens détenus depuis longtemps et/ou pour lesquels il n’y a plus de crédit à rembourser.

Option pour le régime des frais réels ou de l’amortissement comptable :

Ce régime se veut plus contraignant en termes de tenue de comptabilité car il nécessite de déterminer des annuités d’amortissement pour le bien et le mobilier le garnissant. Néanmoins, il permet une économie d’impôt très significative, en particulier lorsque vous optez pour cette fiscalité en tout début d’acquisition alors que vous venez de consentir un emprunt immobilier :

Tableau source : Fidroit

Durant la phase de remboursement de l’emprunt (années 1 à 15), les annuités d’amortissement mises en place sur l’immeuble et sur le mobilier, les charges et les intérêts d’emprunt générés par l’emprunt, entraînent un résultat fiscal nul, donc aucun impôt n’est dû.

Le calcul de ces annuités d’amortissement doit être confié à un cabinet comptable (CGA : Centre de Gestion Agrée) spécialisé qui gèrera pour le contribuable l’établissement de sa déclaration 2031.

Enfin, notez que mandater un cabinet comptable dans le cadre des frais réels va générer des honoraires qu’il est possible de déduire également de l’exercice comptable.

Tableau source : Fidroit

A l’issue de la phase de crédit, la déduction des intérêts d’emprunt n’est plus possible. Cela entraîne un résultat comptable positif, et donc une imposition:

• Base taxable 1 367€
• Prélèvements sociaux 17,2 % : 235 € (dont CSG déductible du revenu global imposable en N+1 à hauteur de 6,8 %, soit pour un montant de 92 €)
• IR à 30 % année N+15 à … : 1 367€ x 30 % = 410€ soit une imposition totale de 645 €.

ATTENTION :

La durée d’amortissement d’un bien s’entend à compter de la date à laquelle l’investisseur devient propriétaire. Par exemple, si je décide d’avoir recours à ce type de comptabilité pour un bien que je détiens depuis 15 ans et si l’amortissement établi est sur 30 ans, alors il ne sera effectif que durant 15 années.

En conclusion

Investir en 2020 dans un bien immobilier ancien ou « classique » va entraîner la fiscalisation des revenus issus du patrimoine immédiatement à hauteur de la tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux à 17.2%.

En d’autres termes, les revenus d’activité ou de pension de retraite, vont d’abord être imposés en fonction du barème de l’IR qui est progressif. Ça n’est qu’après avoir imposé les revenus d’activité que les revenus du patrimoine seront imposés à leur tour.

Ainsi, pour un foyer avec une tranche marginale d’imposition à 30% voire au-delà, le recours au statut de la location meublée (LMNP ou LMP) doit être systématiquement envisagé afin de réduire très significativement la pression fiscale de votre patrimoine et donc en augmenter la rentabilité nette.

Notez enfin que ce dispositif est aussi éligible dans le cadre de ce que l’on nomme les résidences de services (étudiants, affaires, tourisme, EHPAD ou seniors), mais vous serez alors lié par un bail commercial avec un gestionnaire. La législation en termes de baux commerciaux en France implique de redoubler de vigilance.

L’investissement « pierre-papier » : bien choisir sa scpi

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés d'investissements collectifs ayant pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif.

Elles collectent des fonds auprès d’investisseurs en vue d’acquérir un patrimoine locatif qui sera géré par une société de gestion. Les SCPI permettent d’accéder au marché immobilier sous une autre forme et sans aucun souci de gestion (carence locative, dégradations, impayés…).

De manière générale, l’associé perçoit des revenus réguliers sous forme de loyers nets de charges et de fais de gestion.

Détenir des parts de SCPI, pour un particulier comme pour un professionnel, est une stratégie patrimoniale incontournable en 2020 dans le cadre de la diversification du patrimoine de la personne physique comme morale.

Si l’acquisition de parts est précédée d’un conseil abouti au préalable, vous disposez de plusieurs moyens de détention :

Acquisition en pleine propriété

L’acquisition de parts de SCPI en pleine propriété permet de générer des revenus complémentaires sans aucun souci de gestion tout en opérant une diversification patrimoniale.

• Revenus complémentaires viagers
• Protection des héritiers en cas de décès
• Rentabilité nette de frais de gestion, de charges, de provisions pour travaux, de taxe foncière, de carence locative

 Exemple d’acquisition de 100.000€ avec un taux marginal d’imposition de 14% et un rendement attendu de 5% : 

Acquisition via l’assurance-vie

En fonction de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur, il sera parfois plus judicieux d’acquérir des SCPI via un contrat d’assurance-vie. Au-delà d’une tranche marginale à 14% et en cas d’investissement sur des SCPI de droit français, il devient alors très intéressant de prendre date sur un contrat d’assurance-vie nouvelle génération et d’y loger des SCPI.

On évitera ainsi la taxation des revenus de parts de SCPI en tant que revenus fonciers classiques. Moyennant la décote des frais de gestion du contrat d’assurance-vie, cela vous permet de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux par la mise en place de rachats partiels programmés visant à compléter les revenus de l’assuré. 

Ainsi, il n’est pas rare d’en retirer des revenus nets qui avoisinent les 4%. Ajoutez à cela les avantages fiscaux et successoraux de l’assurance-vie et l’on obtient facilement un placement à prépondérance immobilière sans gestion ni frais, rentable et transmissible.

Focus sur les SCPI distribuant des revenus étrangers

Certaines SCPI investies à l’étranger bénéficient d’un cadre fiscal avantageux en vertu des conventions fiscales pré établies :

• les revenus sont imposés à l’étranger et en France et donnent lieu à un crédit d’impôt en France ou à une exonération ;
• absence de prélèvements sociaux, de taxe foncière, de carence locative.

En vertu d’une convention fiscale évitant la double imposition entre deux pays, détenir des SCPI de source étrangère permet d’augmenter votre rentabilité finale.

Exemple d’acquisition de 100.000€ sur Eurovalys et 100.000€ sur Corum XL avec un taux marginal d’imposition à 30% et un rendement attendu de 4,5% pour Eurovalys et 5% pour Corum XL : 

Ces SCPI investissent dans le marché immobilier de bureau et de commerce à l’étranger car, la législation en termes de baux commerciaux et professionnels, dans des pays de l’UE, rend ce type d’accord contractuel entre les deux parties bien plus protecteur pour le bailleur et donc pour l’investisseur, comparativement aux règles de droit français (principe du bail ferme en Allemagne par exemple).

tableau

Acquisition de parts de SCPI en nue-propriété

L’achat de SCPI en nue-propriété permet de différer la perception de revenus tout en bénéficiant de l’effet de levier du démembrement. La convention de démembrement prévoit une durée fixe, au choix des parties (en général de 5 à 10 ans).

Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus et ne subit aucune fiscalité (IR et IFI). Il retrouve la pleine propriété des parts à l’issue du démembrement et bénéficie des éventuelles revalorisations.

Exemple pour l’acquisition de nue-propriété sur 5 ans avec une clé de répartition à 80%, soit une pleine propriété de 100.000€ et un rendement attendu de 4% par an :

En conclusion

Que ce soit à l’occasion d’un investissement comptant ou par le biais d’un prêt immobilier classique, qu’elles distribuent des revenus de source française via l’assurance-vie ou de source étrangère en direct, que vous les déteniez en pleine propriété ou via une clé de démembrement temporaire, la détention de parts de SCPI permet à l’investisseur de réaliser un investissement diversifiant, sans aucun frais ni gestion, qui s’avère, bien souvent, plus rentable qu’un investissement immobilier classique.

La diversification peut également s’opérer au sein même de vos investissements en parts de SCPI, de par le type d’immobilier (bureaux, murs de boutiques, habitations…) mais aussi en fonction de la zone géographique souhaitée (Paris Intramuros, Union Européenne…). L’investisseur est alors libre de se constituer un patrimoine immobilier sur mesure et diversifié en SCPI.

De plus, la notion de vacance locative, qui peut être un élément déterminant en immobilier en direct, est inexistante en SCPI si vous êtes correctement orienté dans vos choix par un expert en la matière.

Notez enfin que des frais d’acquisition, par le biais d’une décote pouvant aller de 9 à 12% en moyenne, ne seront dus que si l’investisseur décide de vendre ses parts de SCPI.

Ainsi, si vous décidez de vous défaire de vos parts de SCPI, vous pourrez disposer de vos fonds sous 3 semaines à un mois, s’il s’agit d’une SCPI qui se trouve alors en phase de collecte.

Ce qu’il faut retenir