Vignobles, forêts, un investissement sous le signe du plaisir

 L’attrait pour la pierre s’accompagne volontiers d’un appel de la forêt ou de la vigne. L’investissement immobilier viticole et sylvicole, s’il tente chaque année de nombreux candidats à l’achat, repose cependant sur une logique dégagée de la recherche de rentabilité. Place à la passion et à la transmission générationnelle, sous le signe du retour à la terre.

Contrairement aux idées reçues, la forêt française ne diminue pas. Depuis la seconde moitié du XIX^e siècle, elle ne fait même que croître : selon l’Institut national de l’information géographique et forestière (IGN), elle couvre aujourd’hui 17 millions d’hectares soit 31 % du territoire métropolitain. Ce qui représente la plus importante occupation du sol après l’agriculture. Cette progression semble même s’accélérer, ainsi la forêt a-t-elle grandi de 20 % sur les 40 dernières années. Comment l’expliquer ? Plusieurs facteurs entrent en jeu, à commencer par lereboisement de nombreuses anciennes terres agricoles et dans une moindre mesure par les changements climatiques, qui favorisent la croissance et la productivité de certaines espèces d’arbres. Autre idée reçue qu’il convient de faire tomber, la puissance publique n’est pas pour grand-chose dans cette croissance forestière. Si les surfaces boisées ont augmenté de 1,7 million d'hectares ces 20 dernières années, ce fut pour 1,4 million d’hectares le fait de l’initiative privée. 

« La forêt privée tient une place centrale au sein de notre société puisqu’elle représente 75 % du couvert forestier français et appartient à plus de 3,3 millions de citoyens, estime Antoine d’Amécourt, président de Fransylva (la fédération des syndicats de forestiers privés) et du Centre National de la Propriété Forestière. Au quotidien, plusieurs dizaines de milliers de français sont réellement engagés dans la gestion de la forêt qui se situe à l’amont d’une filière employant près de 400 000 personnes, souvent sur des territoires ruraux où l’emploi est crucial ». Les trois quarts de la surface forestière métropolitaine, soit près de 13 millions d’hectares, appartiennent en effet à des propriétaires privés contre un quart de forêts publiques réparties entre les forêts domaniales (1,5 million d’hectares) et les autres forêts publiques (2,6 millions d’hectares). Les forêts domaniales sont la propriété privée de l’Etat. Les terrains publics, comme les forêts communales, appartiennent généralement à des communes mais aussi à d’autres collectivités locales ou à des établissements publics. 

Un savoir-faire qui ne s’obtient qu’avec les années

Quid sur le plan immobilier ? Les spécialistes sont unanimes, on ne fait pas fortune en plantant des arbres… En revanche, dans l’optique d’un investissement patrimonial à long terme sous le signe du développement durable, l’aventure mérite d’être tentée. Les Français seraient même de plus en plus nombreux à acheter des parcelles comprises entre 1 et 10 hectares, guidés par une certaine volonté de retour à la nature et aux valeurs traditionnelles. « Acquérir une forêt pour la transmettre à ses enfants ou à ses petits-enfants, c’est leur permettre de la voir évoluer et se transformer, raconte Fabrice Betton, gestionnaire forestier indépendant. Il y a dans cette démarche un aspect émotionnel qui prime sur la notion de rentabilité financière ». Qu’en est-il de celle-ci ? « Une forêt est un capital qui croit chaque année mais sa valeur dépend de sa qualité et de son volume. Si la rentabilité brute théorique est d’environ 1,5 à 2 % de la valeur de la parcelle, il faut avoir en tête qu’elle dépend des revenus liés à la coupe du bois, qui par nature peuvent être très espacés dans le temps ».

Acheter une forêt est assez simple, du moins sur le papier. Certaines agences immobilières en ont fait leur spécialité, avec une offre très large, allant de quelques hectares de bois nus à des propriétés de plusieurs centaines d’hectares comportant ou non des éléments bâtis. Pour des prix moyens d’environ 4 000 à 5 000 € l’hectare de bois non bâtis. La rentabilité de l’opération dépendra des essences en place, de leur maturité, de leur prix de vente lors de la coupe et des charges liées à l’exploitation. « Il peut être tentant d’entretenir et de gérer soi-même sa forêt, ajoute Fabrice Betton. Mais cela demande un savoir-faire qui ne s’obtient qu’avec les années et une vision à long terme tenant compte des aléas liés au réchauffement climatique. Mieux vaut faire appel à un gestionnaire rémunéré au forfait ou au pourcentage de la vente de bois, qui saura penser avec un horizon de 50 ou 70 ans ». Du côté de Fransylva, on insiste sur l’atout que représente la forêt face aux changements climatiques, en la qualifiant de « pompe à carbone stratégique pour notre territoire ». 

Autre possibilité pour les citadins en mal de verdure, investir dans un groupement forestier qui prendra en charge l’intégralité de la gestion de la forêt, jusqu’à la vente du bois et l’éventuelle perception des loyers de chasse et de pêche. Il en existe deux formes, les groupements fonciers forestiers (GFF), qui rassemblent jusqu’à 150 adhérents leur confiant la gestion de leur actif, et les groupements forestiers d’investissement (GFI), créés en 2019 et fonctionnant sur le principe d’une SCPI. Une solution indirecte certes moins romantique que l’achat d’une forêt en pleine propriété, mais qui bénéficiera globalement des mêmes avantages fiscaux : 

• Exonération de la taxe foncière pendant 10 à 50 ans selon l’essence et sa date de plantation ;
• Abattement de 75 % sur l’assiette fiscale de l’IFI et sur le calcul des droits de succession ;
• Exonération de taxe sur la plus-value lors de la vente.