Les aspects stratégiques de l’activité de location immobilière

ANALYSE — L’activité de location immobilière rencontre un réel engouement sur le marché français ces dernières années. Au-delà des aspects économiques et sociologiques expliquant ce succès, c’est la diversité des modalités d’exercice de cette activité qui permet à chacun d’y trouver un attrait. Face à cette variété de régimes juridiques et fiscaux, de modes de détention, de typologies de financement, l’investisseur peut néanmoins éprouver un certain vertige. Ce dossier a pour ambition de lui apporter quelques réponses dans sa recherche de la stratégie patrimoniale la plus adaptée à sa situation.

La détermination de la stratégie patrimoniale en matière de location immobilière Lors de l’acquisition d’un nouveau bien immobilier locatif se pose immédiatement la question des modalités d’exploitation de cet actif. L’investisseur va en effet chercher le meilleur rendement locatif, la maximisation de l’utilisation des charges, la limitation de l’impact des loyers sur son imposition et éventuellement la planification de la transmission du bien à ses enfants. La réponse à ces questions dépendra des objectifs de l’investisseur. Ceux-ci peuvent être financiers ou patrimoniaux: il y a lieu, avant toute chose, de déterminer si les revenus locatifs ont pour objet d’être immédiatement consommés pour les besoins personnels de l’investisseur ou d’être capitalisés dans son patrimoine dans un objectif d’augmentation de la valeur de celui-ci ou de transmission. Une fois ces objectifs identifiés, la stratégie patrimoniale sera mise en œuvre sur la base d’outils de structuration qui peuvent être répartis en deux catégories :

(I) La typologie de location: nue ou meublée?

(II) Le cadre juridique de l’exploitation: détention directe ou structure de détention?

Les développements suivants seront dédiés à l’analyse des principales stratégies patrimoniales pouvant être mises en œuvre dans le cadre d’une activité de location immobilière.

Quelle typologie de location privilégier pour ses investissements immobiliers: nue ou meublée? L’évaluation de l’efficacité d’une stratégie de location immobilière est fondée, de façon classique, sur l’analyse du rendement locatif net d’impôts de la mise en location du bien. Il s’agit du montant du loyer annuel diminué du montant des charges, impôts inclus, ramené au prix d’achat. Cette donnée peut varier de façon significative d’un bien à un autre en fonction des caractéristiques de la location, selon que le bien immobilier est exploité en location nue ou en location meublée.