L’assurance de prêt immobilier

CHOIX - Lorsque vous faites un crédit immobilier, la banque demande une assurance emprunteur. Celle-ci prend en charge le remboursement du crédit en cas de décès, d’invalidité, d’incapacité de travail, voire de perte d’emploi (garantie optionnelle) de l’assuré. Généralement, la banque vous propose son propre contrat, mais ce n’est pas toujours le meilleur choix. En optant pour une assurance externe, vous pouvez économiser plusieurs milliers d’euros sur votre crédit immobilier, à garanties égales. Découvrez nos conseils.

En partenariat avec Securimut 

La loi en faveur du libre choix 

Ces dernières années, la loi a évolué pour faciliter le libre choix de l’assurance emprunteur et protéger les ménages d’éventuels abus de leur banque. 

Désormais, vous avez le droit de choisir votre assurance de prêt avant de signer votre offre de prêt (loi Lagarde) et d’en changer à tout moment (sans avoir besoin d’attendre un an par exemple) pendant le remboursement de votre crédit (loi Lemoine), sous réserve d’un niveau de garanties équivalent. 

Si votre nouveau contrat présente bien un niveau de garanties équivalent à votre ancien contrat bancaire, votre banque n'a pas le droit de s'opposer au changement d'assurance.

À noter : vous n’avez pas de préavis à respecter, sachant qu’en pratique il faut compter entre 1,5 et 2 mois pour la mise en place de la nouvelle assurance.

La loi précise que :

• la banque dispose de 10 jours ouvrés pour répondre à votre demande de substitution ;
• la banque ne peut modifier les conditions de votre offre de prêt ;
• la banque a interdiction d'appliquer des frais concernant votre demande de changement.

Comment optimiser au mieux son crédit ?

Même si la loi le permet, ce n’est pas toujours facile de placer une assurance externe avant d’avoir signé votre offre de prêt. Dans ce cas, mieux vaut optimiser son crédit en deux temps :

1. Négociez tous les aspects de votre crédit immobilier non modifiables : taux d’intérêt, garanties, Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA), clauses de modularité, frais de dossier… 
2. Demandez à votre banque d’intégrer l’assurance de votre choix.  

« Normalement, la banque n’a pas le droit de refuser, mais elle reste libre de vous accorder ou non le prêt… Si vous sentez que votre projet est en danger, n’insistez pas. Vous pourrez toujours changer d’assurance emprunteur une fois votre crédit immobilier signé », rassure Émilie Ruben, porte-parole de SECURIMUT. 

Depuis 2022, la loi vous permet de changer d’assurance emprunteur quand vous voulez et ce dès que vous avez signé votre offre de prêt. 

Mieux vaut ne pas attendre, car plus le changement est effectué rapidement et plus les gains sont importants. Même sur un crédit ancien, l’opération peut être fructueuse. Le mieux est de faire un devis pour découvrir les économies possibles. Pour cela, vous pouvez faire appel à votre assureur ou à un courtier en ligne comme SwitchAssur.fr.  

Les garanties de l’assurance emprunteur

En fonction de votre profil et de la nature de votre projet, votre banque peut exiger différentes garanties et quotités d’assurance emprunteur : 

• la garantie décès et Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) : c’est la base du contrat. Elle permet le remboursement du capital restant dû du crédit en cas de décès ou de perte totale et irréversible d’autonomie de l’emprunteur ;
• la garantie Incapacité Temporaire de Travail (ITT) : elle prend en charge les mensualités du prêt après une période de franchise en cas d'arrêt de travail temporaire de l'emprunteur suite à une maladie ou un accident  ;

• la garantie Invalidité Permanente Partielle ou Totale (IPP ou IPT) : l’assureur prend en charge tout ou partie du remboursement du crédit en cas d’invalidité permanente de l’emprunteur. La prise en charge diffère en fonction du niveau d’invalidité (totale ou partielle) ;

• la garantie perte d’emploi (PE) : le plus souvent facultative, elle prend en charge tout ou partie de la mensualité de l’emprunteur sous des conditions précises, variables selon les contrats. 

Dans tous les cas, vous devez répondre aux exigences de votre banque et souscrire aux garanties demandées. C’est aussi elle qui détermine les quotités minimales, c’est-à-dire la part assurée du capital par emprunteur, qu’elle exige pour ces garanties.

Bien choisir votre assurance de prêt immobilier

Même s’ils proposent des garanties similaires, tous les contrats ne se valent pas. D’importantes disparités existent : modes de prise en charge, exclusions, délais de carence et de franchise… Ces différences sont particulièrement importantes sur les garanties incapacité de travail et invalidité. 

Émilie Ruben, nous dévoile ses conseils : « Privilégiez les contrats qui proposent une prise en charge forfaitaire, en fonction de votre profession. C’est le plus important. 

Vérifiez également que vous êtes bien couverts jusqu’à la fin de votre crédit pour le décès et jusqu’à votre retraite pour les garanties invalidité et incapacité de travail. 

Lisez avec attention les conditions de prise en charge en cas d’incapacité ou d’invalidité (délai de franchise, mode d’indemnisation, exclusions…).

Enfin, vérifiez que vous les sports que vous pratiquez ne sont pas exclus ou que vous pouvez « racheter l’exclusion », c’est-à-dire être couvert moyennement un surcoût. 

Il est donc important de lire attentivement les conditions générales et les éventuelles conditions particulières de votre contrat pour bien connaître l’étendue précise des garanties et les éventuelles exclusions. Vous pouvez aussi demander des explications sur les garanties et leur prise en charge à votre assureur. »

Investissement locatif et assurance emprunteur

Un crédit immobilier souscrit pour financer un investissement locatif doit aussi être couvert par une assurance emprunteur. Peu importe si le prêt a été souscrit en direct ou via une SCI (Société Civile Immobilière) ou une SPCI (Société Civile de Placement Immobilier), l’assurance est généralement exigée par la banque. Mais vous restez libre de choisir une assurance externe.

Les banques sont souvent plus souples sur les garanties lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif. Sachant que le crédit sera remboursé au moins en partie par les loyers perçus, elles n’exigent pas toujours les garanties incapacité de travail et invalidité permanente. 

Idem pour les quotités. Par exemple, si vous réalisez votre investissement locatif en couple, la banque peut accepter que le prêt soit couvert à 100% seulement et que les quotités soient réparties entre vous (50/50 ou 70/30). Vous pouvez parfois souscrire des quotités différentes selon les garanties et, par exemple, vous couvrir à 100% chacun pour le risque de décès et à 50% seulement pour l’invalidité et l’incapacité de travail. (voir l’encadré)

Dans tous les cas, vous devrez respecter les exigences de votre banque si elle demande des garanties supplémentaires. 

L’assurance de prêt immobilier pour les SCI et SCPI

Dans le cadre d'un achat locatif par le biais d’une SCI ou d’une SCPI, l’assurance de prêt est souscrite au nom des associés.

La banque exige que le prêt soit couvert dans sa totalité, c’est-à-dire à 100%. Mais vous pouvez répartir les quotités selon le profil et la situation personnelle et professionnelle de chaque associé (revenus, état de santé, âge). Il n'est pas obligatoire que chaque associé soit assuré ni qu’ils aient la même assurance. 

Déduction fiscale de l’assurance emprunteur 

Si vous louez votre bien, selon l’article 31 du Code général des impôts, vous pouvez déduire les primes d'assurance de vos revenus fonciers. Cela concerne l'ensemble des primes d'assurance se rapportant aux logements loués : assurance propriétaire non-occupant (PNO), garantie loyers impayés (GLI) mais aussi l’assurance emprunteur. 

Les primes d'assurance de prêt pour un investissement locatif sont déductibles en intégralité au cours de l’année d’imposition. Pour autant, en tant que propriétaire bailleur, vous devez pouvoir justifier ces charges foncières à l’administration fiscale via le contrat, un échéancier ou un autre justificatif fiscal fourni par votre assureur. 

FOCUS 

Les quotités 

En cas d’emprunt à deux, dans le cadre d’une résidence principale ou secondaire, la banque exige souvent une quotité de 100% par emprunteur. Cela signifie qu'en cas de décès de l’un des deux, le crédit est entièrement remboursé, ce qui permet au conjoint « survivant » de limiter les risques de problèmes financiers, sachant que les autres frais du foyer restent les mêmes.

En cas d’investissement locatif, la banque estime que le remboursement du crédit sera moins impacté en cas décès de l’un des co-emprunteurs car le revenu locatif paye tout ou partie des mensualités de crédit. Ainsi, elle exige plus rarement une quotité de 100% par assuré et peut se satisfaire de 50-50% ou une répartition différente (70-30% par exemple). Dès lors, en cas de disparition du co-emprunteur assuré à 50 %, seul 50 % du crédit seront pris en charge par l'assurance. 

Rappelons que l’assurance emprunteur est une exigence de la banque pour accorder le crédit. C’est elle qui détermine les garanties nécessaires et les quotités. On entend parfois que le crédit doit être simplement couvert à 100% en cas d’emprunt à deux (50-50%) mais ce n’est pas toujours possible. Pour obtenir le crédit, vous devez répondre aux exigences de votre banque".