L’adaptation au vieillissement, l’autre urgence du logement

ENJEU — La France vieillit, inéluctablement. En 2050, un habitant sur trois aura plus de soixante ans. Face à la séniorisation galopante de la population française, l’adaptation du logement devient un enjeu pour les propriétaires. Pour encourager le maintien à domicile de nos aînés, le gouvernement déploie à partir de 2024 un nouveau dispositif, baptisé « MaPrimeAdapt’ » et largement inspiré de MaPrimeRénov’.

Les papy-boomers renversent la pyramide des âges. Plus de 6 millions de personnes auront de 75 ans à 84 ans en 2030. Presque un Français sur dix. En dix ans, la tranche d’âge aura ainsi augmenté de 50 %. Et avec une espérance de vie qui devrait encore grappiller quelques précieuses années dans le futur, les séniors deviendront de plus en plus nombreux. Selon les savantes prédictions des démographes, en 2050, un habitant sur trois aura plus de 60 ans contre un sur cinq en 2005, tandis que les doyens, avec plus de 85 printemps au compteur, seront près de 5 millions, trois à quatre fois plus qu’aujourd’hui.

Le tsunami du vieillissement

Nos logements ne sont pas prêts pour absorber cette vague. Le maintien à domicile est pourtant une nécessité en même temps qu’un souhait profond. C’est simple, neuf Français sur dix aspirent à (bien) vieillir chez eux sans toujours avoir conscience des implications en termes d’aménagements. « Il est difficile d’imaginer que le logement, où on a toujours vécu et auquel on reste attaché, représente un danger », témoigne Jean-Philippe Arnoux, directeur Silver Économie et Accessibilité chez Saint-Gobain. D’ailleurs, c’est souvent faute d’alternative et à contrecœur qu’une personne âgée se résout à quitter son logement, après une mauvaise chute ou un pépin de santé.

L’enjeu est donc sociétal, mais aussi sanitaire et économique. Le ministère de la Santé recense deux millions de chutes chaque année chez les plus de 65 ans. Souvent bénignes, parfois dramatiques. Le bilan est lourd : selon les chiffres officiels, ces chutes entraînent annuellement plus de 10 000 décès et 130 000 hospitalisations avec 40 % de personnes qui ne regagneront pas leur domicile. Un véritable problème de santé publique qui pèse sur les finances avec un coût estimé à deux milliards d’euros, dont 1,5 milliard d’euros pour la seule Assurance maladie. Au pied du mur, la France doit donc négocier le « virage domiciliaire » : permettre à une majorité de Français de bien vieillir chez eux, dans un environnement adapté, afin de diminuer le nombre d’accidents domestiques et la prise en charge dans les Ehpad.

La France en retard

La marche est haute. Car si tous les pays riches sont confrontés au défi du vieillissement, la France, recordman en Europe du nombre de séniors accueillis en Ehpad, a pris du retard dans l’adaptation du logement. Selon un rapport de la Caisse nationale d’assurance vieillesse (Cnav) et de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), 6 % des logements (seulement) répondent aujourd’hui aux attentes en matière de maintien à domicile. Pour rattraper le retard, le gouvernement annonce 680 000 logements adaptés supplémentaires dans les dix ans. Ambitieux. Car il ne faut pas compter sur la construction neuve. « 80 % des logements de 2050 existent déjà », rappelle volontiers Pedro Mariano, le vice-président de HB Développement, l’association qui porte la marque SilverBat, label de l’adaptation du logement porté par la Capeb. L’effort sera donc concentré sur le parc ancien. « 94 % de logements sont inadaptés au vieillissement de la personne, mais tous ne sont pas adaptables, souligne toutefois Jean-Philippe Arnoux. Adapter une chambre de bonne au sixième étage sans ascenseur n’a aucun sens. De même un logement au milieu de nulle part, éloigné de tous services. On estime que 50 % des logements ne sont pas adaptables. »

Les propriétaires occupants en première ligne

Le défi du maintien à domicile est d’abord une préoccupation de propriétaire : les trois quarts des séniors de plus de 65 ans sont aujourd’hui propriétaires de leur maison. Mais comme la rénovation énergétique, les travaux d’adaptation du logement rencontrent plusieurs écueils.

Le frein est d’abord financier. Avant MaPrimeAdapt’, des aides de l’Anah ou de la Cnav existaient déjà, mais elles manquaient de lisibilité, étaient synonymes de délais longs, de dossiers fastidieux et, surtout, elles laissaient au propriétaire un reste à charge souvent rédhibitoire. Car l’adaptation du logement coûte cher, de l’ordre de 8 000 à 9 000 euros en moyenne, selon Pedro Mariano.

En moyenne, on dit bien, car les coûts peuvent aisément s’envoler lorsqu’il s’agit d’installer un monte-escalier. Le frein est aussi psychologique. « Le rapport au vieillissement est toujours compliqué, témoigne Pedro Mariano. À 65 ans, personne ne se projette avec une barre d’appui dans ses toilettes. » Encore moins assis sur un monte-escalier. « Entre l’âge réel et l’âge ressenti, il y a souvent un gros décalage. » Mais pourquoi voulez-vous mettre du matériel médical chez moi, je ne suis pas grabataire ?  Jean-Philippe Arnoux le reconnaît volontiers. « Il y a quinze ans, quand on parlait de travaux d’adaptation, on avait un peu l’impression de faire entrer l’hôpital dans la maison. » Entre le matériel hospitalier et le matériel dédié à l’autonomie de la personne, il n’y avait guère une grande différence. L’adaptation du logement a progressé pour se fondre dans l’habitat. « Aujourd’hui, les industriels et les professionnels ont réalisé de gros progrès sur l’esthétique et la fonctionnalité des objets pour qu’ils s’intègrent mieux et soient davantage acceptés des propriétaires. La prévention doit être de la séduction et l’adaptation peut aussi participer à la valorisation du bien en apportant du confort pour toutes les générations. » Malgré ces efforts, l’adaptation du logement traîne encore de nombreux stéréotypes qui sont autant de repoussoirs auprès des séniors. Par exemple, elle reste trop souvent assimilée au handicap. Alors, on attend, on attend jusqu’à ne plus avoir d’autre choix. En France, l’âge moyen pour adapter le logement avoisine les 84 ans. C’est trop tard. « Aujourd’hui, les personnes âgées agissent souvent en réaction et non par anticipation, regrette Jean-Philippe Arnoux. L’urgence n’est jamais bonne conseillère. Je milite pour que la question de l’adaptation du logement soit posée dès le départ en retraite, par exemple au travers d’un questionnaire ou d’une visite à domicile. »

En la matière, MaPrimeAdapt’ représente un progrès puisque l’aide est désormais ouverte à tous les septuagénaires et plus sans condition de perte d’autonomie. C’est mieux, mais c’est encore très insuffisant, selon Caroline Giraux, ergothérapeute au sein du cabinet Ergocité et membre de l’Anfe (Association nationale française des ergothérapeutes). « Soixante-dix ans, c’est déjà trop tard. Dans l’idéal, dès la cinquantaine, il faudrait déjà réfléchir à certains aménagements dans la salle de bain. Aujourd’hui, nous restons davantage dans le soin, et nous ne privilégions pas la prévention. »

L’adaptation, ce n’est pas uniquement la salle de bain

Passer du curatif au préventif, le discours revient souvent lorsqu’on interroge un professionnel. L’adaptation ne se résume pas à une succession d’équipements, Pedro Mariano parle bien d’« une réflexion globale » sur le logement et son environnement pour répondre aux besoins et aux envies de la personne. Cela prend donc du temps. Même si la salle de bain, les toilettes ou les escaliers concentrent l’énorme majorité des subventions délivrées, l’attention doit se porter sur toutes les pièces. À l’intérieur comme à l’extérieur. Remplacer par exemple les pas japonais du jardin ou les gravillons pour faciliter la circulation, automatiser l’éclairage, ajouter une main courante dans l’escalier… Trop souvent, l’adaptation du logement se cantonne aux pièces d’eau. Jean-Philippe Arnoux y voit une logique : « La salle de bain est la pièce où la personne âgée se rend souvent compte des premières limitations, lorsqu’elle éprouve des difficultés par exemple à sortir de sa baignoire ». C’est là aussi que le danger apparaît le plus visible, mais ce n’est pas forcément là que les accidents surviennent : une bonne partie des chutes survient dans les chambres où les travaux d’adaptation sont parfois négligés. Installer un interrupteur à côté du lit, mettre un éclairage progressif pour éviter l’éblouissement au lever, rendre plus accessible le four micro-ondes traditionnellement placé en hauteur par les cuisinistes, etc. il existe une foule d’aménagements. Plus la réflexion sera menée en amont, plus elle sera accompagnée, plus le maintien à domicile sera facilité, bien plus que des travaux menés dans l’urgence pour permettre à une personne âgée de réintégrer son domicile après une hospitalisation et une mauvaise chute.

Le propriétaire plus important que son logement

L’adaptation du logement est d’abord une histoire de personne. Pour les professionnels du secteur, il n’existe pas d’adaptation standardisée. « Il faut à la fois une vision globale et personnalisée, plaide Caroline Giraux. Pour adapter un logement, nous rencontrons généralement la personne afin de définir ses besoins, ses envies, avant de visiter l’habitation. » L’ergothérapeute intervient dans le neuf comme dans l’ancien. La question de l’adaptation est souvent une question de bon sens. Où il faut penser à tout, vraiment à tout. Y compris à ces petits gestes du quotidien tellement insignifiants lorsqu’on est jeune, devenus tellement compliqués avec le poids des années. Un exemple tout simple soufflé par Caroline Giraux : « si une personne souffre d’arthrite, elle peut éprouver des difficultés à manipuler de nombreux objets du quotidien, comme un simple robinet ou une poignée de porte ». L’installation d’un mitigeur peut alors simplifier la vie. Des gestes simples, mais qui peuvent avoir une grande incidence sur l’autonomie des occupants. « Une personne peut ne pas avoir nécessairement besoin d’aide pour faire sa toilette, mais y être contrainte parce que le matériel n’est plus adapté, poursuit Caroline Giraux. Lorsque l’adaptation du logement n’a pas été réalisée ou lorsqu’elle a été mal réalisée, il peut y avoir une perte de compétence et une perte d’autonomie. » Dit autrement, l’adaptation du logement permet de garder les personnes âgées en autonomie le plus longtemps possible.

L’adaptation, nouveau vivier d’arnaques

Marché florissant pour les prochaines décennies, les travaux d’adaptation du logement attisent aussi les convoitises de pseudo professionnels ou artisans peu scrupuleux. La peur de l’arnaque est aussi un frein aux travaux. Nos aînés restent, malheureusement, des cibles privilégiées. En matière de travaux, 70 % des victimes d’arnaques sont des personnes âgées, rappelle Jean-Philippe Arnoux. À qui se fier ? Des entreprises et associations spécialisées émergent toutefois. Jean-Philippe Arnoux en cite quelques-unes : Soliha Adapt, BelAvie, Merci Julie… Pour mieux s’y retrouver dans le choix des entreprises, les fédérations du bâtiment proposent aussi leurs propres labels « Les Pros de l’accessibilité » pour la Fédération française du bâtiment, ou le label « SilverBat » porté par la Capeb, adossé à une formation de deux à trois jours, avec plus de 2 000 entreprises adhérentes. Pour lutter contre les fraudes et veiller à l’efficacité des travaux, le directeur de Saint-Gobain se réjouit aussi de voir la nouvelle MaPrimeAdapt’ assortie d’un recours systématique à une assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) agréée par l’Anah. Il y voit un gardefou contre les « géronto-délinquants et chasseurs de primes » dont l’appétit risque encore d’être aiguisé par les milliards d’euros de subventions posés sur la table par l’État et de plus en plus souvent, par les collectivités locales.

PRÉCISIONS

Bailleur, locataire, qui réalise les travaux ?

MaPrimeAdapt’ s’adresse aussi aux locataires du parc privé. En effet, depuis 2016, le bailleur ne peut plus s’opposer à des travaux destinés à adapter le logement à la perte d’autonomie. Il suffit que le locataire adresse au bailleur une demande par lettre recommandée avec AR qui décrit précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés. .àcdéfaut de réponse dans le délai de deux mois, le bailleur sera réputé avoir donné son accord tacite à ces travaux de transformation. La liste de ces travaux à la charge des locataires a été précisée par le décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016. Ils peuvent porter sur la suppression de portes ou de cloisons, la création ou la modification de prises électriques, des modifications dans l’aménagement des pièces d’eau (cuisine, salle de bain, toilettes), installation d’un fauteuil d’escalier, etc. Les travaux peuvent donc se révéler assez lourds. Pour autant, le locataire ne sera pas tenu de remettre en état le logement à son départ.

À NOTER

Adaptabilité ou adaptation ?

Les deux notions, si elles sont très proches, ne se recouvrent pas totalement. La notion d’adaptabilité est liée . l’évolution du logement. En clair, on prépare le logement au vieillissement, sans pour autant réaliser les travaux adéquats. Exemple concret, dans la salle de bain, on prévoit des renforts dans les murs pour plus tard accueillir un siège de douche ou une barre d’appui. Cette anticipation se révèle parfois judicieuse au moment de rénover sa salle de bain. L’adaptation du logement est la mise en place de solutions pour faciliter le maintien à domicile et diminuer le risque d’accidents domestiques. Les normes sont à peu près les mêmes que pour un logement PMR.

NOUVEAU DISPOSITIF

MaPrimeAdapt’, en trois questions

Qui peut en bénéficier ?

Les aides qui existaient jusqu’à présent étaient réservées aux personnes en perte d’autonomie. « Avec MaPrimeAdapt’, on renverse la table, pour réellement passer à la prévention », se réjouit Jean-Philippe Arnoux, directeur Silver Economie et Accessibilit. chez Saint-Gobain. La prime est désormais ouverte aux plus de 70 ans, même lorsqu’ils ne ressentent pas (encore) le besoin d’adapter le logement. Elle est également ouverte à leurs cadets de 60 à 69 ans en perte d’autonomie et aux personnes en situation de handicap sans condition d’âge. L’aide accessible aux propriétaires ou locataires du parc privé est calculée en fonction des revenus : plus la retraite est modeste, plus le reste à charge est réduit. Mais tout le monde ne peut y prétendre : des plafonds de revenus sont fixés. Une personne seule avec un revenu de plus de 20 805 euros en province ou 27 343 euros en Ile-de- France, est exclue du dispositif. À la différence du crédit d’impôt qui existait jusqu’à présent et auquel s’est justement substituée MaPrimeAdapt’ qui lui s’adressait à tous les ménages sans condition de revenus.

À combien s’élève l’aide ?

La subvention versée porte uniquement sur l’adaptation de la résidence principale et couvre de 50 % à 70 % des travaux dans la limite de 22 000 euros pour les Franciliens et 10 500 euros pour les provinciaux. L’aide n’est pas seulement financière, elle comporte aussi une part de conseil avec le recours à un AMO (assistant à maîtrise d’ouvrage) obligatoire. Celui-ci, architecte ou technicien, va d’abord réaliser un diagnostic logement autonomie et orienter éventuellement vers un ergothérapeute. Cet AMO intervient également dans l’.éaboration du projet de travaux afin de s’assurer qu’il colle réellement aux besoins de la personne, dans la sélection des devis et dans le fastidieux montage du dossier financier, en mobilisant toutes les aides existantes. Car les collectivités mettent aussi la main . la poche. Par exemple, la métropole d’Amiens (Somme) propose une subvention supplémentaire afin que le reste à charge de toute personne éligible à MaPrimeAdapt’ ne dépasse pas 10 % du montant des travaux.

Quels travaux sont finançables ?

La liste des travaux aidés est assez étoffée : douche sans ressaut, barre d’appui, sol anti-dérapant, monte-escaliers, volets roulants électriques, adaptation de la cuisine, aménagement d’une rampe d’accès en extérieur… L’aide ne porte pas uniquement sur les travaux d’adaptation, mais aussi sur les travaux induits. « Dans l’inconscient collectif, l’adaptation c’est d’abord la salle de bain parce que c’est la pièce la plus dangereuse où la personne chute le plus souvent, explique Pedro Mariano de HB Développement, l’association qui porte le label SilverBat. Mais on chute aussi dans les autres pièces. » L’installation de chemins lumineux ou d’un éclairage intelligent relève par exemple des travaux éligibles. Les travaux de connectivité sont également finançables pour permettre demain, éventuellement, une solution de télémédecine.

MaPrimeAdapt’, l’arme de massification…

Pour aider les propriétaires à aménager leur logement, l’État injecte quatre milliards d’euros dans MaPrimeAdapt’. Véritable copier-coller de MaPrimeRénov’, également gérée par l’Anah, la toute nouvelle subvention a pris son envol au 1er janvier 2024. Comme sa grande soeur, elle doit simplifier l’accès aux aides grâce à une plateforme en ligne et des relais au sein des agences France Rénov’, tout en raccourcissant les délais. « Il faudra faire beaucoup plus, plus vite, et aussi mieux », résume Pedro Mariano.

Lors de la présentation du dispositif début novembre à l’Assemblée nationale, le ministre du Logement Patrice Vergriete dévoilait l’objectif du gouvernement à travers cette prime : adapter 680 000 logements en l’espace de dix ans, avec un gros effort dès les premières années. « Sur le quinquennat 2023-2027, l’ambition du gouvernement est de doubler le nombre de logements adaptés par an pour un budget de 1,5 milliard d’euros. » Comme MaPrimeRénov’ a dopé la rénovation, MaPrimeAdapt’ doit amener la massification de l’adaptation du logement. Pour le propriétaire, cela commence à faire beaucoup. Rénovation énergétique et adaptation, les deux chantiers reposent sur ses épaules et se télescopent dans un espace-temps réduit. En vérité, rien n’empêche de cumuler les deux aides, de profiter des travaux de rénovation énergétique pour réaliser aussi l’adaptation du logement. Ou vice-versa. « Cette approche globale est dans la tête des décideurs, mais elle doit encore se traduire avec des textes », selon Pedro Mariano qui a participé à l’élaboration de MaPrimeAdapt’.

… toutefois insuffisante face aux enjeux

À peine née, la nouvelle PrimeAdapt’ doit cependant essuyer les critiques. Dans un rapport au vitriol publié en octobre, la Cour des comptes lui reproche d’abord un sérieux manque d’ambition. 680 000 logements adaptés sur dix ans, le chiffre impressionne, mais il ne répond pourtant pas à l’enjeu du maintien à domicile. « Ils ne couvriraient dès lors pas le besoin estimé des deux millions de ménages identifiés comme prioritaires et n’apporteraient de réponse que pour les 500 000 ménages vivant dans des conditions sanitaires très dégradées », argumente la Cour des comptes.

La critique porte sur une ambition insuffisante, mais aussi sur le format même de la nouvelle aide. Le choix d’une aide à la pierre pour MaPrimeAdapt’ n’était peut-être pas ce qu’il y avait de plus judicieux. Les professionnels le disent, l’adaptation du logement est d’abord une histoire de personne. « Cette aide devrait être attachée aux personnes plutôt qu’au logement, qu’il s’agisse de la prise en compte de la situation sociale ou de l’état de dépendance de celles-ci », reprend la Cour des comptes. MaPrimeAdapt’ n’est sans doute pas la solution miracle d’autant qu’une bonne partie des séniors avec des revenus jugés trop hauts en restent exclus. Mais la nouvelle prime marque cependant un virage majeur. Et grâce à l’abondante communication qui entoure son avènement, elle participe à la sensibilisation et l’information. Avec un message simple : prévenir plutôt que guérir, pas besoin d’attendre la perte d’autonomie pour réaliser des travaux chez soi.