PATRIMOINE — Investir à l’étranger pour y vivre ou y passer sa retraite : quelle que soit leur motivation, les Français sont toujours plus nombreux à vouloir sauter le pas ! Mais comme tout investissement, acheter un bien à l’étranger comporte des risques et ne doit pas être le fruit du hasard. Nos conseils.
Une enquête de Notaires de France réalisée en 2023 indiquait que 23 % des Français interrogés souhaitent ou ont acquis un bien immobilier à l’étranger. Même son de cloche pour la startup Masteos, qui révélait quelques mois plus tôt dans une étude que 55 % des Français souhaiteraient investir dans un pays étranger, et 20 % d’entre eux ont le projet de le réaliser d’ici 2027 dans le cadre d’un investissement locatif. Pour Céline Faraut, auteur de l’ouvrage « Investir en Europe », cet investissement au-delà de notre pays présente de nombreux avantages dont celui de s’inscrire dans une démarche de constitution ou de diversification de son patrimoine : « Le marché immobilier est intimement lié à la situation économique du pays. Ainsi, investir dans différents pays permet de limiter les risques, car on peut penser que la situation ne se dégrade pas partout en même temps, permettant alors de rebondir plus facilement. C’est une manière de sécuriser son patrimoine », explique-t-elle. Sur le plan financier, elle rappelle aussi qu’en dehors de France, il y a encore de nombreuses capitales qui affichent des prix beaucoup plus abordables que Paris où la moyenne des prix au m2 était de 9 259 euros début 2024 selon une étude Meilleurs Agents, tandis que le prix au m2 à Bruxelles était de 3 329 euros ou de 3 744 euros à Madrid. « Il est donc envisageable d’acquérir un appartement idéalement situé en plein cœur de ville à l’étranger alors que ce projet serait totalement impossible en plein Paris. Le marché français a en effet atteint des sommets, avec l’envie exprimée par les investisseurs de cibler des villes au fort potentiel, qui sont en plein essor », analyse Céline Faraut. Investir aujourd’hui dans ces villes de nos pays voisins permettra une belle plus-value à moyen ou long terme et donc un gain plus fort. « La rentabilité est, elle aussi, attrayante puisque les loyers sont plus bas, mais la demande est souvent forte et le prix d’achat plus bas », poursuit cette spécialiste de l’investissement.
Côté fiscalité, investir à l’étranger peut présenter d’importants avantages en termes d’imposition. Il faut en amont se renseigner sur l’existence d’un accord passé entre la France et le pays envisagé. On parle de convention fiscale internationale. Un résident fiscal français se doit de déclarer les revenus qui viennent de France, mais aussi de l’étranger, via le formulaire de déclaration 2047. Si aucun accord n’existe entre les deux pays, alors l’investisseur sera imposé selon la réglementation de l’imposition française, mais potentiellement aussi selon la fiscalité locale du pays. « Selon les accords signés avec les pays, vous devrez déclarer les loyers perçus qui viendront s’ajouter en tant que revenus, mais ils pourront être imposés dans le pays concerné », prévient Céline Faraut. Ainsi, différents cas peuvent se présenter : « uniquement la déclaration en France, déclaration et imposition en France classique, déclaration et imposition donnant lieu à un crédit d’impôt correspondant à l’impôt que vous aurez payé à l’étranger sur vos revenus provenant de ce pays, ou obtenir un crédit d’impôt correspondant à l’imposition française sur vos revenus issus de l’étranger », énumère Céline Faraut. À noter enfin : les revenus locatifs venant de l’étranger ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux. C’est encore une économie non négligeable. Les avantages ne manquent pas, mais nécessitent en amont une préparation et de se renseigner auprès de professionnels qui pourront accompagner les investisseurs dans les démarches.