ÉTUDE - Le logement des jeunes (étudiants et travailleurs) est une des préoccupations actuelles majeures. Il faut appréhender la situation des jeunes (étudiants et actifs) sur le terrain de la location mais aussi de l’accession. Un contrat (d’occupation / de bail) adapté à leur situation est plus que nécessaire. Afin de réduire les coûts, les jeunes (étudiants et actifs) ont recours à la colocation qui présente des risques pour le propriétaire bailleur notamment en cas de départ d’un des colocataires et de dégradations locatives. La colocation est le mode d’occupation le plus répandu à ce jour.
Par Maître Anne-Cécile Naudin, Avocat
Pour les étudiants et jeunes actifs il existe un arsenal textuel et règlementaire permettant de recourir non seulement à un bail de location nue classique prévu par la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 mais également à d’autres contrats d’occupation.
Quelles sont les alternatives au bail classique nu de trois ans prévu par la loi du 6 juillet 1989 ?
Contrats d’occupation
La loi du 6 juillet 1989 dispose en son article 25-4 : « Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret ». Le montant du dépôt de garantie est limité à deux mois en principal. Il est conclu pour une durée d'au moins un an. Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l'article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d'un an. Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois. Le propriétaire, quant à lui, peut donner congé trois mois avant la date anniversaire du bail. Conformément à l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :
1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ;
2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.
Il s’agit un bail meublé pour une durée maximale de neuf mois. Ce contrat ne se reconduit pas tacitement. Il concerne tous les types de logements. Généralement ce type de bail débute au mois de septembre pour se terminer au mois de juin. Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois.