EXAMEN - Le décès du locataire pose la question du devenir de son bail d'habitation. Contrairement à une idée reçue, le contrat de location ne disparaît pas avec le locataire et son décès peut entraîner la transmission de son bail sans l’accord du bailleur. Le propriétaire doit maîtriser ces règles pour bien gérer la situation : qui devient locataire du bien ? Qui règle les loyers ? Quelles sont les démarches à accomplir ? Par Maître Olivier Pontnau, notaire à Paris
La vie (contractuelle) continue… ou s’arrête
Principe général – L’article 1742 du Code civil énonce que le décès du locataire n’entraîne pas automatiquement la fin du bail : « Le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur ». Le principe est que le contrat se poursuit avec les héritiers du locataire décédé. En pratique, les héritiers procèdent fréquemment à sa résiliation s’ils n’en ont pas l’utilité.
Le cas particulier des locations d’habitation – Pour les locations de résidence principale, il existe une exception de taille à ce principe. L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la résiliation automatique du bail au décès du locataire sauf si certaines personnes de l’entourage du défunt souhaitent bénéficier du transfert du bail. Ainsi, le contrat de location prend fin automatiquement au décès si personne ne remplit les conditions exigées par la loi pour la reprise du bail. Le principe du Code civil est donc inversé : la règle générale devient l’extinction du bail et la poursuite n’est plus qu’une exception encadrée.
La loi énumère limitativement les bénéficiaires de ce droit à la reprise :
Ces personnes bénéficient d’un droit à la reprise du bail à leur nom, à condition d’effectuer certaines formalités. Il faut informer le bailleur du décès et de la volonté de continuer la location, de préférence par écrit. Le transfert est un droit si les conditions ci-dessus sont réunies.
Si une personne éligible reprend le bail, celui-ci se poursuit aux mêmes conditions qu’auparavant au nom du nouveau titulaire. Le bailleur ne peut pas exiger de modifier le contrat ou de signer un nouveau bail.
Conseil pratique : pour le bailleur, la première étape est de savoir s’il existe un ayant-droit et si ce dernier veut ou non poursuivre le bail. Dans l’affirmative, il faudra le considérer comme le nouveau locataire. Dans la négative, il faudra officialiser la fin de la location. Que faire si les proches ne sont pas intéressés par la reprise du bail ou ne répondent pas ? S’ils ne souhaitent pas reprendre le bail, il est prudent de leur faire signer une renonciation à ce droit même si leur silence a tendance à être interprété comme une renonciation. S’ils ne répondent pas, on peut leur adresser une sommation d’opter indiquant que l’absence de réponse sera considérée comme une renonciation.
Dans l’hypothèse où plusieurs bénéficiaires potentiels sont intéressés et n’arrivent pas à se mettre d’accord, le juge tranche en fonction des intérêts en présence.
NB : le droit au bail est indépendant du sort de la succession. Un héritier peut parfaitement renoncer à la succession tout en bénéficiant du transfert du bail s’il remplit les conditions de cohabitation.